คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม
เมื่อเจ้าของโครงการ ใช้สัญญาซื้อขาย อช.16 แทน อช.23 | |
พี่สาวได้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด จากโครงการ เมื่อ 30 ก.ค.52 โดยสัญญาซื้อขายคือแบบ อช.16 ไม่ใช่ อช.23 ซึ่ง อช.23 ข้อ 3 บัญญัติว่า ผู้ขายจะรับผิดความเสียหายใดๆที่เกิดขึ้นเนื่องจากความชำรุดของห้องชุดในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และ จะแก้ไขความชำรุด บกพร่องที่เกิดชึ้นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น เว้นแต่ในกรณีทีความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็นต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายจะดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง แต่ถ้าผู้ขายไม่แก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้น ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง หรือ จะให้บุคคลภายนอกแก้ไขให้ก็ได้ โดยผู้ขายยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าว...อยากทราบว่า
1. แบบฟอร์ม อช23 เริ่มมีประกาศให้ใช้ หรือ มีผลบังคับให้ใช้เมื่อใด และ ใครเป็นผู้ออกเอกสาร กรมที่ดิน หรือ เจ้าของโครงการ
2. ถ้าวันที่ ที่พี่สาวโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน อช 23 มีผลบังคับใช้แล้ว ตามมาตรา 63 ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 6/2 วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท อยากทราบว่า 2.1 กรณีห้องชุดโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนเป็นชื่อน้องสาวแล้วเมื่อ 28 ต.ค. 56 น้องสาว แจ้งหรือร้องเรียนเอาเรื่องได้หรือไม่ หรือต้องเป็นพี่สาว แจ้งแทน หรือ ไม่มีใครแจ้งได้ เนื่องจาก น้องสาวไม่ได้ซื้อโดยตรงกับ เจ้าของโครงการ ส่วนพี่สาวซื้อกับโครงการโดยตรง แต่ตอนนี้โอน กรรมสิทธิ์ให้น้องสาวไปแล้ว) 2.2 ต้องร้องเรียนที่ สคบ. หรือ แจ้งความตำรวจ เพื่อรับโทษตามมาตรา 63 2.3 กรณี บริษัทเอ เป็นทั้งเจ้าของโครงการหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและ อาคาร และเป็นทั้งบริษัทนิติบุคคลที่ดูแลอาคารชุดนี้ รวมถึง ผจก.ที่ ดำเนินเรื่องขอจดทะเบียนอาคารชุด กับ ผจก.นิติบุคคลอาคารชุดเป็น คนเดียวกัน ซึ่งบริษัทเอนี้ มีกิจการส่วนตัวเช่น ทำโครงการคอนโด ใหม่เรื่อยๆ และอื่นๆ พร้อมกับทำหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุด เก็บเงิน กองทุนจากผู้ซื้อ และเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วม อยกาทราบว่า ปกติเค้าต้องแยกบัญชีกิจการส่วนตัว กับ บัญชีของนิติบุคคลอาคาร ชุดไม่ให้ปนกัน ใช่หรือไม่ (คือจะทราบได้ไงว่าเค้าเอาเงินกองทุนกับ ส่วนกลางไปหมุนหรือใช้เพื่อผลประโยชน์ของกิจการเค้าเอง) 2.4 กรณีต้องโทษปรับตามมาตรา 63 บริษัทเอ จะนำเงินค่าส่วนกลาง หรือ เงินกองทุนของเจ้าของร่วมมาจ่ายค่าปรับได้หรือไม่ เนื่องจาก มาตรา 63 ใช้ลงโทษผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ก็น่าจะใช้เงิน จากกิจการส่วนตัวมากกว่า แต่เนื่องจากเป็นบริษัทเดียวกันกับ นิติบุคคลที่ดูแลอาคารชุด จะเกิดการยักยอกนำเงินค่าส่วนกลาง หรือ กองทุนมาจ่ายค่าปรับได้หรือไม่ 3. เมื่อสัญญาเป็นแบบ อช16 ไม่ใช่ อช 23 พี่สาวหรือน้องสาว สามารถร้องเรียนสิทธิ์ตามข้อ 3 ที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบห้องชุด 5 ปี ตามสัญญาแบบ อช 23 กับบริษัทเอได้หรือไม่ ถ้าได้ พี่สาว หรือ น้องสาว ใครมีสิทธิ์ร้องเรียนขอสิทธิ์นี้ และต้องร้องเรียนที่ใด |
| |
1. แบบฟอร์ม อ.ช. 23 เป็นแบบสัญญาซื้อขายห้องชุดที่บังคับให้เจ้าหน้าที่ที่ดินต้องใช้แบบสัญญานี้ในการจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดระหว่างเจ้าของโครงการ (ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร) กับผู้ซื้อ ทั้งนี้เป็นไปตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ประกาศ ณ วันที่ 1 กรกฎาคม 2551 มีผลให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นไป (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0517.3/ว.17301 เรื่อง การดำเนินการตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 เรียน ผู้ว้าราชการจังหวัดทุกจังหวัด)
กรณีพี่สาวได้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากโครงการเมื่อ 30 กรกฎาคม 2552 โดยใช้สัญญาซื้อขายแบบ อช. 16 ไม่ใช่ อช. 23 นั้น อาจจะเกิดจากความผิดพลาดของพนักงานของเจ้าของโครงการที่นำแบบ อช.16 มาใช้และความผิดพลาดของเจ้าหน้าที่ด้วยส่วนหนึ่ง เพราะกรมที่ดินได้สั่งให้ใช้แบบ อช. 23 ตั้งแต่ 4 กรกฎาคม 2551 ส่วนแบบ อช.16 นั้นเป็นแบบสัญญาเดิม ซึ่งให้ใช้ระหว่างผู้ขาย (ซึ่งมิใช่ผู้ประกอบการ) กับผู้ซื้อ
2.1 กรณีดังกล่าว ผู้แจ้งเรื่องความชำรุดบกพร่องจะต้องเป็นพี่สาว เพราะตามแบบ อช.23 ที่กฎหมายบังคับให้ใช้นั้น มีวัตถุประสงค์เพื่อที่จะคุ้มครองผู้ซื้อที่รับโอนจากเจ้าของโครงการ แต่ตอนเกิดเหตุผู้ซื้อเปลี่ยนมือจากพี่สาวเป็นน้องสาว ปัญหาคือ น้องสาวจะสืบสิทธิตามสัญญาแจ้งเจ้าของโครงการให้รับผิดชอบได้หรือไม่นั้น โดยข้อกฎหมายเห็นว่า ไม่น่าจะดำเนินการได้ เพราะข้อสัญญาที่จะรับผิดในความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นข้อสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ ไม่มีผลผูกพันน้องสาวซึ่งเป็นบุคคลภายนอก
2.2 กรณีโทษปรับตามมาตรา 63 นั้น จะใช้ในกรณีที่เจ้าของโครงการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดกับลูกค้า ไม่ได้ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบ อ.ช.22 ที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยกำหนด ซึ่งมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท กรณีดังกล่าวเป็นโทษทางอาญา จะต้องแจ้งความร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวน
2.3 กรณีบริษัท เอ. เป็นทั้งเจ้าของโครงการและเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดด้วย ไม่น่าจะกระทำได้ตามกฎหมาย แต่อาจเป็นไปได้ว่า ตั้งบริษัทอีกบริษัทหนึ่งมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และผู้ถือหุ้นของบริษัท เอ.และบริษัทที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นกลุ่มเดียวกัน ปกติ เมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้น จะต้องมีบัญชีเป็นของตนเอง
การจะทราบว่า เอาเงินกองทุนไปหมุนหรือไม่ จะต้องจ้างผู้ตรวจสอบบัญชีเข้ามาทำการตรวจสอบบัฯญชีของนิติบุคคลอาคารชุด
2.4 กรณีต้องโทษตามมาตรา 63 บริษัท เอ.จะนำเงินค่าส่วนกลางหรือเงินกองทุนมาจ่ายค่าปรับไม่ได้ เนื่องจากเงินค่าส่วนกลางและเงินกองทุนเป็นเงินของนิติบุคคลอาคารชุด
3. พี่สาวสามารถฟ้องผู้ขายให้รับผิดได้ หากสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อ ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบ อ.ช.22 เพราะในสัญญาดังกล่าวจะมีข้อสัญญาให้เจ้าของโครงการต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดกรณีที่เป็นโครงสร้างในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด (ตามสัญญาฯ ข้อ 8.1.1)
|
โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2013-12-20 ] ตอบ 1038 |
|
|
คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม