คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

สิทธิเหนือพื้นดิน&การโอนกรรมสิทธิ์&ตรวจรับบ้าน

ดิฉันกำลังจะซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร&มีบันทึกแนบท้ายหนังสือจองซื้อที่ดินและบ้านดังนี้ 1. "ผู้จองไม่สามารถโอนสิทธิได้" 1.1 มีความหมายว่าอย่างไรคะ 1.2 สมมุติชื่อพ่อจอง ชื่อพ่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ชื่อพ่อทำสัญญาซื้อขาย ชื่อพ่อกู้ธนาคารในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่พ่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ซื้อ ให้เป็นชื่อลูกแทนได้หรือไม่ &โอนเป็นชื่อลูกได้เมื่อไหร่ ต้องผ่อนธนาคารหมดก่อนหรือไม่ 2. ภาระผูกพันในโฉนดที่ดิน : "ที่ดินที่มีเขตติดกับที่ดินภายนอกโครงการ มีภาระผูกพันจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ความกว้าง 0.30 เมตร บริเวณรั้วที่ติดกับที่ดินภายนอกโครงการ ระยะเวลา 30 ปี " หมายความว่าอย่างไรคะ (ดิฉันพอทราบว่าสิทธิเหนือพื้นดินคือการที่เจ้าของที่ดินยอมให้บุคคลอื่นมาใช้พื้นที่บนดินได้ เช่น ปลูกพืช ปลูกโรงเรือนเป็นต้น แต่ดิฉันงงว่า โครงการขายบ้านจัดสรรที่ขายที่ดินพร้อมบ้าน มันเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินในแง่ใดได้บ้างค่ะ ซึ่งบางแปลงที่ขาย รั้วด้านหลังบ้านจะติดกับที่ดินบุคคลอื่นค่ะ ไม่ใช่ของโครงการ แต่มีรั้วคั้นรอบโครงการให้ จึงขอให้ช่วยยกตัวอย่างให้เข้าใจด้วยนะคะ) 3. ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสรร(มีสิ่งปลูกสร้าง) จะมีการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งถ้าฝ่ายไหนผิดนัดก็ต้องถูกปรับหรือยกเลิกสัญญาได้ แต่ไม่ได้กำหนดว่า บ้านที่ส่งมอบต้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ทุกหมู่บ้านตอนนี้มีแต่บังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไวๆ เพื่อโครงการตนเองจะได้เงินก้อนด้วย และพอโอนกรรมสิทธิ์เสร็จก็ไม่สนใจดูแล ซ่อมแซมบ้านให้ดี แม้จะมีระยะประกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม จึงขอถามว่า 3.1 ผู้จะซื้อสามารถระบุในสัญญาจะซื้อจะขายได้หรือไม่ว่า "จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อตรวจรับบ้านแล้ว ว่าอยู่ในสภาพสมบูรณ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว" 3.2 กรณีระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์แบบประโยคข้างต้นไม่ได้ จะมีวิธีแก้ไขอย่างไร ให้โครงการซ่อมแซม&ผู้ซื้อตรวจรับบ้านเป็นที่เรียบร้อย จึงโอนกรรมสิทธิ์ได้ 3.3 ใบตรวจรับบ้าน เป็นใบที่กฏหมายระบุว่าทุกโครงการหมู่บ้านจัดสรรต้องมีใช่หรือไม่ ถ้าใช่ ผู้ซื้อบ้านตรวจแล้วยังไม่ยอมเซ็นรับ จะโอนกรรมสิทธิ์ก่อนได้หรือไม่ & ใบตรวจรับถ้ายังไม่เซ็นจะมีผลบังคับให้เจ้าของโครงการต้องซ่อมจนเสร็จหรือไม่ หรือใช้ฟ้องร้องได้หรือไม่ ถ้าโครงการไม่ยอมซ่อมให้ดีจะทำอย่างไรต่อ 3.4 มีข้อกฎหมายกำหนดหรือไม่ว่า ต้องตรวจรับบ้านก่อนจึงโอนกรรมสิทธิ์ได้ (เห็นโครงการส่วนใหญ่พยายามให้เซ็นตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ) 4."ส่วนลดทั้งหมด บริษัทฯจะคืนให้แก่ผู้จอง โดยการหักยอดเงินดังกล่าวออกจากเงินงวดสุดท้ายในวันรับโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น" ถ้าผู้จะซื้อขอให้หักส่วนลดไปเลย ตั้งแต่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือ ในใบจองซื้อที่ดินและบ้าน จะทำได้หรือไม่ มีข้อกฎหมายห้ามหรือไม่ หรือว่าแล้วแต่ตกลงกับโครงการว่าจะยอมหักส่วนลดเป็นราคาขายไปเลยได้หรือไม่ โดย P (ip171.7.124.115) เบอร์โทรศัพท์. P IP: xxx [ 2017-02-27 ]

คำตอบจาก Webmaster

ช่วยส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมดตามที่ถาม ส่งมาที่ watcharaponw@gmail.com เพื่อประกอบการให้คำปรึกษาด้วยครับ เพราะการให้คำปรึกษาในเรื่องที่ดินค่อนข้างละเอียดอ่อน จำเป็นที่จะต้องอ่านเอกสารด้วยตัวเองทั้งหมด โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-02-27 ] ตอบ 1469

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม