คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

ถนนภาระจำยอม3

1. อิงจากคำตอบข้อ ๔.- ๔.๑เข้าใจว่า เจ้าหน้าที่จะไม่มีให้ดูเพราะโครงการนี้ ไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เพราะหากจัดสรรที่ดินจริงที่ด้า่นหลังโฉนดแปลงถนนจะระบุว่า "ที่ดินแปลงนี้เป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินประเภท ถนน ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่..../25xx" ขอเรียนว่าโครงการบริษัทAนี้ได้จดใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน(จ.ส.2)เลขที่ 39/2560 ออกให้ ณ วันที่ 15 มีนาคม 2560 &กรมที่ดินกำลังทำแฟ้มจัดสรรบริษัท A อยู่ โดยโฉนดถนนภาระจำยอม12โฉนดเป็นโฉนดที่เชื่อมกับถนนรามคำแหงจนมาถึงหน้าโครงการบริษัทA (ไม่ใช่ถนนในโครงการ)&จากที่เคยตรวจด้านหลังโฉนดถนนภาระจำยอมที่มาถึงหน้าโครงการของบริษัทA&บริษัทB (อีกโครงการ) ซึ่งมีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องทั้ง2บริษัท ก็เขียนข้อความว่า"ที่ดินแปลงนี้ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ไฟฟ้า ประปา ตลอดจนสาธารณูปโภคต่างๆ ของที่ดินโฉนดเลขที่ ...(เลขโฉนด9โฉนดที่ทำจัดสรร)..ตามบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่............." เช่นกัน 1.1 อยากทราบว่า ทำไมกรมที่ดินจึงไม่เขียนข้อความ "ที่ดินแปลงนี้เป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินประเภท ถนน ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่..../25xx" 1.2 หรือว่าถ้าใช้ข้อความตามที่คุณทนายได้แจ้ง ไม่สามารถระบุว่าเป็นแบบมีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทน & มีการจำกัดประเภทสาธารณูปโภคว่าเป็นถนนอย่างเดียว ในขณะที่ ข้อความที่ดิฉันได้แจ้ง ครอบคลุมทั้งไฟฟ้า ประปา ทางเดิน.....จึงกลายเป็นว่ากฎหมายอนุโลมให้ใช้ข้อความจดทะเบียนภาระจำยอมตามที่ดิฉันได้แจ้งไปได้ รึป่าว 1.3 หรือกฎหมายอนุโลมให้สามารถใช้ประโยคจดทะเบียนภาระจำยอมตามที่ดิฉันได้แจ้งในข้อ1บนด้านหลังโฉนดที่ดินภาระจำยอมกรณีบริษัทเจ้าของที่ดินภาระจำยอม&บริษัทเจ้าของที่ดินจัดสรรเป็นบริษัทเดียวกัน ได้ ใช่หรือไม่ 1.4 เมื่อกรมที่ดินจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อความที่ดิฉันได้แจ้งในข้อ1ให้แล้วโดยในขณะที่จดทะเบียนภาระจำยอม บริษัทA เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินถนนภาระจำยอม12โฉนดถึงหน้าโครงการ&เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินโครงการที่ทำการจัดสรร 9 โฉนด จะถือเป็นโมฆะหรือไม่ ผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินที่จัดสรรจะได้ใช้ถนนภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทนได้หรือไม่(จดทะเบียนภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทนทั้ง12โฉนด) 1.5 แต่ถ้ากรณีต้องเป็นข้อความตามที่คุณทนายได้แจ้งไว้ จะแก้ไขอย่างไร &จะระบุว่าเป็นแบบมีค่า/ไม่มีค่าตอบแทน& ระบุรวมถึงไฟฟ้า ประปา ทางเดิน .....ไว้ที่ตรงไหนของข้อความได้ 2.อิงจากคำตอบ "เรื่องรอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถที่จะจดทะเบียนจัดตั้งได้ตามกฎหมาย เนื่องจากโครงการดังกล่าวไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓" ขอเรียนว่า ในใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินของโครงการบริษัท A มีข้อความว่า "อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กรุงเทพมหานคร ออกใบอนุญาติฉบับนี้เพื่อแสดงว่า...บริษัท A... ที่อยู่....ชื่อสำนักงานที่ดินจัดสรร... บริษัทA... โครงการ ..... ที่ตั้งเลขที่......จังหวัดกรุงเทพ เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่.......ตามแผนผัง โครงการ&วิธีการแนบท้ายใบอนุญาตนี้ ออกให้ ณ.วันที่ 15 มีนาคม 2560" 2.1 อยากทราบว่า ถ้ามีใบอนุญาตจัดสรรนี้แสดงว่าจัดตั้งนิติบุคคลหมู๋บ้านได้แล้วใช่หรือไม่ 2.2 กรณีจัดตั้งนิติบุคคลหมู๋บ้านใหม่แล้ว หรือเจ้าของที่ดินที่ทำการจัดสรรกลายเป็นผู้ที่ซื้อบ้านพร้อมที่ดินไปหมดแล้ว คนที่ซื้อบ้านในโครงการนี้จะใช้ถนนภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทนตามที่ได้จะทะเบียนไปแล้วได้หรือไม่(เคยจดภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทนตอนที่บริษัทA ยังเป็นเจ้าของที่ดินที่ทำการจัดสรร&เจ้าของที่ดินภาระจำยอม) ขอบคุณค่ะ โดย P (ip27.130.152.113) เบอร์โทรศัพท์. P IP: xxx [ 2017-06-29 ]

คำตอบจาก Webmaster

ข้อ 1.2 และ 1.3 ไม่เข้าใจคำถาม ตอบข้อ 1.4 ขอยืนยันว่า บริษัท A ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงถนนภาระจำยอมจำนวน 12 แปลงอย่างแน่นอน แต่บริษัท A เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่นำมาขออนุญาตจัดสรร จำนวน 9 แปลง เหตุผลเนื่องจากตามกฎหมายโฉนดแปลงภารยทรัพย์ (แปลงถนน) และแปลงสามยทรัพย์ (แปลงที่ผ่านถนน) หากเป็นเจ้าของเดียวกัน เจ้าหน้าที่ไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้ เนื่องจากผิดกฎหมาย หากต้องการตรวจสอบว่า ผมตอบถูกหรือไม่ ให้ไปตรวจสอบที่ "บันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอม" ของโฉนดแปลงถนนแต่ละแปลง ก็จะทราบว่า ใครเป็นเจ้าของแปลงถนน ส่วนแปลงที่ได้สิทธิใช้ถนนนั้น จะต้องเป็นบริษัท A. เนื่องจากหากบริษัท A. ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่นำมาจัดสรรขายแล้ว จะมาขออนุญาตทำการจัดสรรไม่ได้ ผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรมีสิทธิใช้ถนนภารจำยอมได้ เนื่องจากภารจำยอมเป็นสิทธิที่ติดกับตัวทรัพย์คือที่ดิน เมื่อที่ดินแปลงที่นำมาขอจัดสรรนั้นได้สิทธิใช้ถนนแล้ว แปลงจำหน่ายที่แบ่งแยกจากที่ดินที่นำมาขอจัดสรรย่อมได้สิทธิใช้ถนนไปด้วยโดยผลของกฎหมาย ไม่ว่าเจ้าของที่ดินแปลงภารยทรัพย์กับแปลงสามยทรัพย์จะจดภาระจำยอมแบบมีหรือไม่มีค่าตอบแทน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็มีสิทธิใช้ที่ดินแปลงถนนภาระจำยอมได้ 1.5 จะระบุไว้ใน "บันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอม" เอกสรดังกล่าวจะอยู่ในสารบบของโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์ 2.1 ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน มีความหมายเพียงว่า ทางราชการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้ แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเกิน 9 แปลงได้ แต่การจะจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้นั้น เป็นขั้นตอนหลังจากที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว 2.2 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เจ้าของโครงการเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่ได้จำหน่าย วรรคท้ายตอบแล้วในข้อ 1.4 วรรคสอง โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-07-05 ] ตอบ 1499

โฉนดที่ส่งมาทั้งหมดจำนวน 4 แปลงได้แก่โฉนดเลขที่ 7189,7347,7940, 7942, เป็นโฉนดที่จดภาระจำยอม (แปลงภารยทรัพย์) เป็นทางเข้า-ออกให้แก่โฉนดที่ดินที่นำมาขอจัดสรร (ที่ส่งมามี 2 แปลง คือ โฉนดเลขที่ึ 7361,7369) ตามเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรระบุว่า มีแปลงทางเข้า-ออกรวมทั้งสิ้น 12 แปลง (โดย 4 แปลงที่คุณส่งมา รวมอยู่ใน 12 แปลงนี้ด้วย) ตามเอกสารโครงการและวิธรการจัดสรรที่ดินที่ส่งมาระบุว่า มีที่ดินที่นำมาขอจัดสรรทั้งสิ้น 9 แปลง (โดย 2 แปลงที่คุณส่งมารวมอยู่ใน 9 แปลงด้วย) เมื่อนำโฉนด 9 แปลงมาขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ในทางปฏิบัติเมื่อบอร์ดจัดสรรอนุมัติแผนผังโครงการแล้ว จะมีการรังวัดรวมโฉนดที่ดินทั้ง 9 แปลงและแบ่งแยกใหม่ตามแผนผังโครงการ ดังนั้น การที่กรมที่ดินไม่เขียนข้อความว่า "ที่ดินแปลงนี้เป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินประเภทถนน ตามใบอนุญาตจัดสรรเลขที่...../25XX)" เนื่องจากโฉนดที่จดภาระจำยอมเป็นทางเข้า-ออกนั้น เป็นโฉนดที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดิน ไม่ใช่ถนนแปลงถนนในโครงการจัดสรรที่ดิน กรมที่ดินจึงไม่ได้ระบุข้อความดังกล่าวตอบข้อ 1.1 โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-07-05 ] ตอบ 1498

ช่วยส่งเอกสารจริง ๆ มาที่อีเมล์ผมน่าจะดีกว่าครับ ถามแบบนี้โดยไม่ได้เห็นเอกสารที่แท้จริง ไม่เคยเห็นผังโครงการ ทำให้ไม่เห็นภาพที่แท้จริง เป็นการให้คำปรึกษาที่ค่อนข้างเสี่ยงมาก หากไม่ศึกษาให้ละเอียด ให้คำปรึกษาผิดพลาด นำไปอ้างอิง ก็จะเกิดความเสียหายกับผมผู้ตอบได้ อีเมล์ผม watcharaponw@gmail.com ได้เห็นเอกสารแล้ว ผมจะนำมาตอบในกระทู้นี้ สมาชิกท่านอื่นก็จะได้ความรู้ด้วย ตามทางปฏิบัติปกติ ควรนำเอกสารหลักฐานมาให้ดูกันต่อหน้า ให้ผมได้ศึกษาอย่างครบถ้วน แล้วผมก็จะให้คำปรึกษาไป ผู้ถามก็จะได้ประโยชน์มากที่สุด เพราะผมได้ศึกษาข้อมูลอย่างครบถ้วน บางทีการส่งเอกสารตามที่ผมขอไป บางทีอาจจะมีคำถามที่ผมสอบถามไปอีกหลายประเด็นกว่าจะให้คำปรึกษาได้ครับ โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-06-30 ] ตอบ 1496

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม