คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

จะโอนคอนโด โครงการสร้าง Facility ไม่ครบ แต่อ้างว่า ทำได้ไม่ผิดสัญญา

ปรึกษาเรื่องการโอนคอนโด ครับ มีหลายสิ่งที่ผมว่าไม่เป็นธรรมได้แก่ - โครงการสร้างไม่ครบตาม Brochure ซึ่งจะต้องมีน้ำตก บริเวณสระว่ายน้ำ เมื่อทั้งท้วง และขอชดเชย โครงการอ้างว่า ไม่ผิดสัญญา เพราะในสัญญามีระบุว่า "However, the Seller shall not be deemed to have broken the agreement under this section in such a case as the Seller having made an amendment to the design/construction of the project" มีรายการ น้ำตก ในเอกสารแนบ ของสัญญาด้วย - เมื่อครบกำหนด มีส่ง email แจ้งให้ไปตรวจห้อง เมื่อเข้าไป ตึกที่ซื้อยังไม่เสร็จดี ห้องยังไม่เรียบร้อย เมื่อถามเจ้าหน้าที่ที่ดูแลตึก เขาแจ้งว่ายังโอนไม่ได้เนื่องโฉนดยังไม่เรียบร้อย ตอนนี้แจ้งมาอีกครั้ง ห้องยังไม่เรียบร้อย แต่ก็จะเร่งให้โอน แถมยังจะคิดดอกเบี้ย หากโอนช้ากว่าที่กำหนดไว้ ทั้งๆห้องยังไม่เสร็จดี - โครงการ คิดค่าส่วนกลางย้อนหลัง โดยเริ่มนับจากวันก็ตั้งนิติบุคคล ทั้งๆที่ห้องยังไม่เสร็จ ไม่สามารถเข้าไปอยู่ได้ ผมไม่ได้มีปัญหาที่จะโอน หากห้องเสร็จเรียบร้อย และรู้สึกว่า โครงการ หัวหมอมาก และ ไม่เป็นธรรม โครงการล่าช้า ยังไม่เสร็จดีแต่ก็มีแจ้งให้เป็นดูห้อง, สร้างผิดแบบไปจาก Brochure (ไม่มีน้ำตกที่สระน้ำ, Slider เหลืออันนิดเดียว) แต่บอกว่า ไม่ผิดสัญญา, พยายามเร่งให้โอนทั้งที่ห้องยังไม่เรียบร้อย แถมบอกว่าโครงการแจ้งให้เข้าไปตรวจห้องนานแล้ว, คิดค่าส่วนกลางย้อนหลัง, ห้องขนาดใหญ่กว่าที่ระบุในสัญญาราว 8% คิดเงินเพิ่ม แต่มีส่วนลดให้เป็นเพิ่มอีกประมาณ 5% ฯลฯ ปรึกษาว่า โครงการ สามารถทำได้อย่างที่เขาอ้างไหมครับ โดย สาธิต (ip134.196.33.112) เบอร์โทรศัพท์. สาธิต IP: xxx [ 2017-09-16 ]

คำตอบจาก Webmaster

จากเอกสารที่ส่งมาแจ้งว่า "รูปถ่ายจริงของโครงการ จะเห็นว่า ไม่มีน้ำตก, Slider ของจริง ต่างจากใน Brochure มาก, และ ตรงสะพานเชื่อมจะเห็นว่า สระว่ายน้ำด้านหน้า กับด้านหลัง ไม่ต่อกัน คือกั้นแยกกันเลย" นั้น เห็นว่า ผู้ขายได้ทำการก่อสร้างตามเอกสารการขาย Brochure แล้ว เพียงแต่สร้างไม่ตรงตาม Brochure เท่านั้น ถือว่า ผู้ขายได้ก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางตามที่ผู้ขายได้โฆษณาไว้แล้ว ผู้ซื้อสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางตามที่ผู้ขายได้โฆษณาไว้ได้ แต่การที่ผู้ขายสร้างไม่มีน้ำตก Slider ของจริงต่างจากใน Brochure สระว่ายน้ำด้านหน้ากับด้านหลังแยกกัน ไม่เชื่อมติดกันนั้น เห็นว่า หากการก่อสร้างไม่เป็นไปตามเอกสารการขาย [Brochure] ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่จะถึงขนาดเป็นเหตุให้ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ผู้ขายได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางแล้ว จึงถือไม่ได้ว่า ผู้ขายผิดสัญญา แต่การที่ผู้ขายสร้างสระว่ายน้ำไม่ตรงตามที่ระบุไว้ในเอกสารการขาย [Brochure] ทำให้ผู้ซื้อเสียหาย ผู้ซื้อมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ แต่จะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ ข้อเท็จจริงไม่ตรงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5093/2541 ในกรณีที่ห้องชุดยังไม่เรียบร้อย ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะแจ้งให้ผู้ขายแก้ไขรายการก่อสร้างที่ชำรุดบกพร่อง [Defect] ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้ เพราะพอผู้ซื้อโอนไปแล้ว ส่วนใหญ่โครงการไม่สนใจจะเก็บงาน defect ให้กับลูกค้า หรือเก็บก็เป็นไปอย่างล่าช้า แต่ผู้ซื้อก็ควรแจ้ง defect ให้ครบถ้วนเสียตั้งแต่การตรวจห้องชุดครั้งแรก ไม่ใช่แจ้งให้ผู้ขายเก็บ defect เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ยอมโอนเสียที ผู้ขายก็เดือดร้อนเพราะกว่าจะสร้างคอนโดเสร็จพร้อมโอน ต้องกู้ยืมเงินธนาคารมามาก ก็ย่อมจะต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น ดังนั้น จึงควรใช้สิทธิโดยสุจริตด้วยกันทั้งสองฝ่าย การคิดค่าส่วนกลางย้อนหลังกับผู้ซื้อ นับจากวันที่จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ทั้ง ๆ ที่ห้องยังไม่เสร็จ และไม่สามารถเข้าไปอยู่ได้นั้นเห็นว่า ผู้ขายเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกจะต้องจดทะเบียนจัดต้้งนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย ผู้ขายตกอยู่ในฐานะเจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนให้กับนิติบุคคลอาคารชุดจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ซึ่งเมื่อผู้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้ขายแล้ว ก็ตกอยู่ในฐานะเจ้าของร่วมที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องชำระค่าส่วนกลาง การคิดค่าส่วนกลางย้อนหลังกับผู้ซื้อทั้งที่ห้องยังไม่เสร็จและผู้ซื้อยังไม่รับโอนกรรมสิทธิห้องชุด ผู้ขายจึงไม่สามารถกระทำได้ จึงเป็นการที่ผู้ขายใช้สิทธิโดยไม่สุจริต กรณีเนื้อที่ห้องใหญ่กว่าที่ระบุไว้ในสัญญาราว 8% และคิดเงินเพิ่มนั้นตามสัญญา Section 5 Unit's Area and Calculations of issuing of the title deed ตกลงกันให้คิดค่าเนื้อที่ห้องชุดเพิ่ม-ลดได้ ผู้ขายจึงมีสิทธิที่จะคิดค่าเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มได้ แต่อย่างไรก็ดี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 บัญญัติไว้ว่า "ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่า ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก" วรรคสอง "อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่า ผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้ง คงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น" โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-09-17 ] ตอบ 1519

ส่งสัญญา และBrochure มาที่อีเมล์ของ web master watcharaponw@gmail.com เดี๋ยวจะมาตอบในกระทู้นี้ให้ สมาชิกท่านอื่นจะได้ความรู้ด้วย ในชั้นนี้ ข้อเท็จจริงยังไม่เพียงพอที่จะตอบ โดยคุณ watcharaponw@gmail.com [ 2017-09-16 ] ตอบ 1518

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม