ให้บริการด้านกฎหมายที่ดินและอาคารชุดครบวงจร About us

คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

การขอแก้ไขข้อบังคับ

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีความประสงค์จะให้บุคคลภายนอกเช่าที่สาธารณูปโภคเพื่อหารายได้ แต่ในข้อบังคับหมู่บ้านมิได้กำหนดไว้ในหน้าที่คณะกรรมการ จะมีการเรียกประชุมลูกบ้านเพื่อแก้ไขข้อบังคับ โดยจะเพิ่มหน้าที่ของคณะกรรมการฯ เช่น

"บริหารจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
เพื่อให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีรายได้

เพิ่มขึ้น
นอกเหนือจากรายได้จากค่าใช้จ่ายและ/หรือเงินกองทุน
ซึ่งเรียกเก็บจากสมาชิก โดยให้สมาชิก
หรือบุคคลภายนอกเช่าทรัพย์สินหรือใช้พื้นที่สาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อหาประโยชน์ในเชิงธุรกิจได้"

อยากทราบว่า การแก้ข้อบังคับโดยเพิ่มหน้าที่ของกรรมการดังกล่าว สามารถทำได้หรือไม่ ขัดกับ พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 หรือไม่ อย่างไร

โดย พงษ์ศักดิ์ (ip184.22.100.181) อี-เมล์ พงษ์ศักดิ์ (ip184.22.100.181)

เบอร์โทรศัพท์. พงษ์ศักดิ์ IP: xxx [ 2017-10-31 ]

คำตอบจาก Webmaster

ขออนุญาตเปลี่ยนหัวข้อกระทู้ เพื่อสมาชิกท่านอื่น ๆจะได้เข้าใจชัดเจน เป็นว่า "การนำทรัพย์ส่วนกลางออกให้เช่าเพื่อหาประโยชน์ในเชิงธุรกิจ โดยการแก้ไขข้อบังคับเพิ่มหน้าที่ของคณะกรรมการนิติฯ จะสามารถทำได้หรือไม่ ขัดต่อกฎหมายหรือไม่ อย่างไร"
หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
มาตรา 43 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจํายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะ บํารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทําขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทําการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่ง ภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้

มาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 เมื่อได้ดําเนินการอย่างหนึ่ง อย่างใด ภายหลังจากครบกําหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23(5) แล้ว ตามลําดับ ดังต่อไปนี้
(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อ รับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบํารุงรักษาภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกําหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบ วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดําเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบํารุงรักษา สาธารณูปโภค หรือดําเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ความเห็น
สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจํายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร กฎหมายใช้คำว่า เช่น ดังนั้น สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นในโครงการจัดสรร อาจจะไม่ใช่สวน หรือสนามเด็กเล่น แต่อาจจะเป็นสระน้ำขนาดใหญ่ในหมู่บ้านจัดสรร (ทะเลสาบ) ก็เป็นไปได้ ซึ่งผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ "ที่ได้รับอนุญาต" จากคณะกรรมการฯ
เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุญาตแล้ว กฎหมายมาตราดังกล่าวยังได้บอกต่อไปอีกว่า "ให้ตกอยู่ในภาระจํายอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร" แปลสั้น ๆ แบบภาษาชาวบ้านก็คือ สระน้ำดังกล่าวจะต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงจัดสรรใช้ประโยชน์เท่านั้น จะให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินมาใช้ประโยชน์ด้วยไม่ได้ เพราะขัดต่อกฎหมายดังกล่าว
นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้ "เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบํารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทําขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทําการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่ง ภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้" ดังนั้น ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพเดิมที่ได้จัดทำขึ้นและจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่ง ภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
หากผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะพ้นจากหน้าที่ดังกล่าว กฎหมาย(มาตรา 44) บอกว่าผู้จัดสรรที่ดินจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อ รับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบํารุงรักษา จะเห็นเจตนารมณ์ของกฎหมายได้ว่า กฎหมายต้องการให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำหน้าที่แทนผู้จัดสรรที่ดิน
เมื่อเจตนารมณ์ของกฎหมายจัดสรรเป็นเช่นนี้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงต้องทำหน้าที่แทนผู้จัดสรรที่ดิน กล่าวคือ จะต้องบํารุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทําขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทําการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่ง ภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
ดังนั้น การนำทรัพย์ส่วนกลางออกให้เช่าเพื่อแสวงหาประโยชน์เข้านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แม้จะกระทำเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการ จึงไม่สามารถกระทำได้เพราะขัดต่อข้อกฎหมายข้างต้น
เมื่อการกระทำดังกล่าวขัดต่อกฎหมายเสียแล้ว แม้จะประชุมลูกบ้านและลูกบ้านให้ความเห็นชอบกับการแก้ไขข้อบังคับเพิ่มหน้าที่ให้คณะกรรมการมีสิทธินำพื้นที่ส่วนกลางออกแสวงหาผลประโยชน์ได้โดยมติเสียงข้างมากเกินกึ่งหนึ่งก็ตาม แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเสียงข้างน้อยย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้ศาลขอให้เพิกถอนมติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้นได้
แต่ในกรณีที่ไม่มีผู้ซื้อจัดสรรผู้ใดฟ้องให้เพิกถอนมติที่ประชุมดังกล่าว มติดังกล่าวก็ไม่สามารถไปจดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับได้ เนื่องจากเป็นมติที่ขัดต่อกฎหมาย เจ้าหน้าที่ก็จะปฏิเสธไม่รับจดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับให้

โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล ส่งเมล์ถึง วัชรพล วัชรตระกูล

[ 2017-10-31 ] ตอบ 1525

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

[ ปิดหน้านี้ ]