สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน

       

   www.vtlandlawoffice.com  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    

 

 

 

 

 สถิติวันนี้ 658 คน
 สถิติเมื่อวาน 1092 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
29535 คน
186554 คน
942995 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)



หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 มาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

ที่ดินที่จะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้ตามกฎหมาย คือ จะต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขา ที่ภูเขา ที่เกาะ (แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว") หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพหรือ ที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน) ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 20 (3) และ (4) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2526 หรือกฎหมายอื่น ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้ เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

ในการดำเนินการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินที่ได้ทำประโยชน์ในที่ดินครบตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ โดยผู้ที่ประสงค์จะได้หนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องยื่นคำขอโดยแสดงรายละเอียดตามแบบพิมพ์ของทางราชการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในการยื่นคำขอ ถ้าผู้ขอ มีหลักฐานที่แสดงว่ามีสิทธิในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น หลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) ใบจอง ใบเหยียบย่ำ เป็นต้น ให้แนบหลักฐานดังกล่าวมาประกอบการพิจารณาด้วย เมื่อได้รับคำขอแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะไปพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ยังที่ดินนั้น ในการนี้ให้ผู้มีสิทธิในที่ดินปักหลักตามมุมเขตที่ดินของตนและให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้พิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ และพิจารณาเห็นว่าผู้นั้นได้ทำประโยชน์ในที่ดินตรงตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ ปรากฏว่าได้มีการครอบครอง และทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพของที่ดินในท้องถิ่นตลอดจนสภาพของกิจการที่ได้ทำประโยชน์ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการประกาศการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้ทราบมีกำหนดสามสิบวัน ประกาศนั้นให้ปิดไว้ในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอหรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนัน ท้องที่และในบริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีกหนึ่งฉบับ

ถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้าน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็ให้ดำเนินการไปตามที่ตกลง หากตกลงกันไม่ได้ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจ พิจารณาสั่งการไปตามที่เห็นสมควร เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สั่งประการใดแล้ว ให้แจ้งเป็นหนังสือต่อคู่กรณีเพื่อทราบ และให้ฝ่ายที่ไม่พอใจไปดำเนินการฟ้องต่อศาลภายในกำหนดหกสิบวัน นับแต่วันทราบคำสั่ง

ในกรณีที่ได้ฟ้องต่อศาลแล้วให้รอเรื่องไว้เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดประการใด จึงให้ดำเนินการไปตามกรณี ถ้าไม่ฟ้องภายในกำหนด ก็ให้ดำเนินการไปตามที่ พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งแล้วแต่กรณี

การออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์มีความสำคัญแก่ราษฎรเป็นอย่างมากเพราะสามารถจะใช้เป็นหลักฐานในการแสดงการครอบครองของเจ้าของที่ดิน แต่การออกหนังสือ รับรองการทำประโยชน์จะต้องมีการรังวัดตรวจสอบจำนวนเนื้อที่ให้แน่นอนและมีการปักหลักกำหนดเขตที่ดิน รัฐบาลจึงได้พยายามเร่งรัดการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้ทั่วประเทศโดยการใช้การถ่ายรูปทางอากาศ การดำเนินการมีการลงระวาง คำนวณเนื้อที่อย่างละเอียดคล้ายกับการออกโฉนดที่ดินมาก

แบบของหนังสือรับรองการทำประโยชน์มี 3 แบบ ดังนี้

          1. แบบ น.ส.3 ก. ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

           2. แบบ น.ส.3 ข. ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศซึ่งรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติตาม ประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2528 แล้ว

           3. แบบ น.ส.3 ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในท้องที่อื่นนอกจากที่ระบุไว้ข้างต้น

ผู้ซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์สามารถจำหน่าย จ่ายโอน และทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินนั้นได้โดยชอบด้วยกฎหมายเพราะเป็นที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ซึ่งบัญญัติว่า "ที่ดินที่มีคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้" เว้นแต่ในบางกรณีที่มีกฎหมายห้ามโอนไว้ เช่น ตามมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิวรรคห้าแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 เป็นต้น นอกจากนี้ การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ซึ่งบัญญัติว่า "นับตั้งแต่วันที่ประกาศคณะปฏิวัติฉบับนี้ ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่" (ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 96 ลงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2515 ใช้บังคับวันที่ 4 มีนาคม 2515)

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม  ต้องการเปลี่ยน น.ส. 3 เป็นโฉนดที่ดิน จะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง และต้องเสียค่าใช้จ่ายประมาณเท่าใด และเวลาในการดำเนินการประมาณกี่วัน?
       ตอบ  คุณสามารถนำน.ส. 3 ก. ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ ค่าใช้จ่ายขอให้สอบถามจากฝ่ายรังวัดของสำนักงานที่ดินดังกล่าวโดยตรง เนื่องจากขึ้นอยู่กับประกาศของแต่ละจังหวัด ส่วนระยะเวลาในการดำเนินการนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณงานรังวัดของแต่ละจังหวัด

ถาม  การซื้อขายที่ดินประเภท น.ส. 3 ก. ต้องมีการประกาศจากทางราชการก่อนหรือไม่ หรือสามารถทำสัญญาซื้อขายได้เลย
       ตอบ   การซื้อขายที่ดินประเภท น.ส. 3 ก. ไม่ต้องมีการประกาศ 30 วันก่อน สามารถจดทะเบียนซื้อขายได้เลย (หากเป็นน.ส. 3 ต้องประกาศก่อนจดทะเบียน)

ถาม  กรณีที่ดิน น.ส. 3 ก. เปลี่ยนเป็นโฉนด สามารถขายได้เลยหรือไม่ ถ้าไม่ได้ต้องใช้เวลากี่ปี
       ตอบ   หากไม่มีข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย เมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้วก็สามารถทำการซื้อขายได้

ถาม  ข้าพฯ ได้ซื้อที่ดิน (นส3ก) จากนางแดง โดยได้ทำสัญญาซื้อขายกันไว้ และได้เข้าครอบครองทันทีหลังจากทำสัญญาในปี พ.ศ. 2520 โดยยังไม่ได้ไปโดนกันทางทะเบียน โดยปัจจุบันนางแดงได้เสียชีวิตไปแล้ว ต่อมาในปีนี้ 2550 กรมที่ดินจะทำการออกโฉนดที่ดิน ขอสอบถามว่าข้าพฯ สามารถจะให้กรมที่ดินออกโฉนดให้แก่ข้าพฯ ได้หรือไม่ โดยจะต้องดำเนินการอย่างไร
       ตอบ   กรณีตามคำถามไม่สามารถออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อของท่านได้เพราะว่าไม่ว่าจะเป็นการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินหรือการออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะโดยหลักต้องออกให้แก่ผู้มีชื่อตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น หากท่านต้องการจะเปลี่ยนชื่อเจ้าของใน น.ส. 3 ก ให้เป็นชื่อของท่านสามารถทำได้ หากท่านได้ครอบครองและทำประโยชน์อย่างเป็นเจ้าของในที่ดิน ดังกล่าวต่อเนื่องมาโดยตลอดจนถึงปัจจุบัน

                    1. ถ้าหลักฐาน น.ส.3ก อยู่ในความครอบครองของท่าน และท่านเป็นผู้ได้ครอบครองที่ดินตามหลักฐาน น.ส.3 ก. ดังกล่าวจริง ก้ให้ท่านไปขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

                    2. ในกรณีที่ท่านมีคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลว่าท่านเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินตามหลักฐาน น.ส.3 ก. ท่านก็สามารถนำคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลดังกล่าว ใช้เป็นหลักฐานในการของจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง

          กรณีที่ท่านมีชื่อเป็นผู้ถือสิทธิ์ครอบครองในหลักฐาน น.ส.3 ก. แล้ว ไม่ว่าจะกรณีใดก็ตามที่กล่าวมาในตอนต้นท่านก็สามารถนำหลักฐาน น.ส.3 ก. ดังกล่าวไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ 2 วิธี ดังนี้

                    1. โดยการนำเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 และ 58 ทวิ วรรคสอง (1) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยเมื่อรัฐมนตรีประกาศจังหวัดที่จะทำการเดินสำรวจฯและผู้ว่าราชการ-จังหวัดจะเป็นผู้ประกาศท้องที่และวันเริ่มต้นเดินสำรวจแล้ว เมื่อถึงกำหนดกรมที่ดินจะส่งเจ้าหน้าที่ เข้าไปทำการสำรวจรังวัดปักหลักเขตที่ดินและสอบสวนสิทธิที่ดินเพื่อออกโฉนดที่ดิน โดยเมื่อ เจ้าหน้าที่ทำการรังวัดไปถึงที่ดินของผู้ใดเจ้าของที่ดินต้องนำทำการรังวัดและระวังแนวเขต

                     2. ขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยยื่น คำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินส่วนแยกท้องที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ส่วนรายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในเรื่องดังกล่าวขอให้ท่านสอบถามที่ที่สำนักงานที่ดินได้โดยตรง

ถาม  มีที่ดิน 2 แปลงติดกัน และที่ดินทั้ง 2 แปลง เป็น นส. 3 ก. ที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในไม่มีทางออก จึงตกลงทำภารจำยอมทางเดินบางส่วน แต่ไม่ใช้เป็นทางเดิน และไม่มีทางเดิน ทำเพื่อที่ดินแปลงด้านในต้องการนำเข้าธนาคารเท่านั้น ต่อมาที่ดินแปลงด้านในเปลี่ยนผู้ถือครองที่ดิน โดยที่ยังไม่มีการยกเลิกภารจำยอม และเจ้าของใหม่นำไปออกเป็นโฉนด อยากทราบว่า ที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหน้าจะหลุดจากภารจำยอมหรือไม่ เนื่องจากทำภารจำยอมทางเดินกับที่ดิน ระบุเลขที่ ที่เป็น นส. 3 ก. เดิม เท่านั้น
       ตอบ   เนื่องจากภาระจำยอมเป็นเรื่องระหว่างอสังหาริมทรัพย์กับอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นไม่ว่าที่ดินที่จดทะเบียนภาระจำยอมไว้นั้น น.ส. 3 ก.จะเปลี่ยนไปเป็นโฉนดที่ดิน ก็ย่อมไม่เป็นผลให้ภาระจำยอมสิ้นไปแต่อย่างใด

Source: www.dol.go.th

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.