สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน

       

   www.vtlandlawoffice.com  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    

 

 

 

 

 สถิติวันนี้ 11 คน
 สถิติเมื่อวาน 728 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
22618 คน
179637 คน
936078 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับค่าธรรมเนียม




ถาม มีที่ดินแปลงหนึ่ง มีชื่อพ่อกับพี่ชายเป็นเจ้าของด้วยกัน พ่อ 90 พี่ชาย 10 พ่อจะยกให้ผมและพี่ชายจะขายส่วนของพี่ชายให้ ผมทราบว่าการให้กับการขายค่าธรรมเนียมต่างกัน จึงอยากขอคำแนะนำการบรรยายสัดส่วนหน่อยครับ
       ตอบ  1. การให้ระหว่างบิดากับบุตรโดยชอบด้วยกฏหมาย ค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ อากรร้อยละ 50 สตางค์ คิดจากราคาประเมิน
                   2. การให้ระหว่างบิดากับบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฏหมาย คิดจากราคาประเมิน ค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ อากรร้อยละ 50 สตางค์ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามหลักเกณฑ์ที่กฏหมายกำหนด
                   3. การให้หรือการขายระหว่างพี่น้องเสียค่าธรรมเนียม ภาษี อากร เหมือนกัน คือ
                      - ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2
                      - ภาษีเงินได้
                      - อากรร้อยละ 50 สตางค์
                  4. สัดส่วนการคำนวณ คิดตามที่บรรยายส่วนไว้ในโฉนด

ถาม อยากทราบว่า ถ้าจะทำการโอนบ้านและที่ดิน ระหว่างพี่น้อง โดยการซื้อขาย กับโอนให้กันธรรมดา เสียค่าธรรมเนียม และอากรแสตมป์ต่างกันหรือเปล่าครับ และอย่างไหนเสียมากกว่าน้อยกว่ากันครับ ขอบคุณครับ
       ตอบ การซื้อขาย หรือ ให้ ระหว่าง พี่ กับ น้อง เสียค่าธรรมเนียมเท่ากัน คือ ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน อาการแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์จากราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร

ถาม เรื่องมีอยู่ว่า มีพี่น้อง 5 คนครับ ได้มรดกจากพ่อมา พอแบ่ง ๆ ไปแบ่งมา ตอนนี้โฉนด มีชื่อพี่ร่วมแค่ 4 คน อยากเอาชื่อน้องคนสุดท้องเข้าร่วมอีกคน เพื่อให้น้องสบายใจ อยากถามค่าใช้จ่ายว่าต้องเสียเท่าใหร่ครับ ได้ข่าวมาว่าต้องเสีย 5% ของราคาประเมิน แต่มีข้อข้องใจว่า 5% นี้ของที่ดินทั้งหมดหรือปล่าวครับ หรือว่าเอาที่ดินมาหารจำนวนคนก่อนครับ ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ
       ตอบ เสียค่าใช้จ่ายเฉพาะส่วนที่น้องเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมในอัตราค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน ภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร

ถาม มารดาซื้อที่ดินแต่ในโฉนด มารดาให้ระบุเป็นชื่อพี่สาวคนโต ต่อมามารดาต้องการที่จะแบ่งที่ดินแปลงดังกล่าว ให้ลูกๆทุกคนจึงได้คุยกับพี่สาวคนโตว่าจะแบ่งที่ดินให้น้องๆทุกคน ซึ่งพี่สาวคนโตก็ยินดี ปัญหาคือถ้าพี่สาวคนโตโอนที่ดินให้มารดาก่อน แล้วมารดาจึงโอนให้ลูกๆทุกคน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมและ/หรือค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ค่ารังวัดคิดอย่างไร และเนื่องจากเป็นที่มรดก ถ้าไม่โอนให้มารดาก่อนแต่จัดสรรให้น้องๆเลยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและ/หรือค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ช่วยตอบให้ละเอียดด้วยนะคะ
       ตอบ  ลูกโอนที่ดินให้แม่ เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามประมวลรัษฎากร
                   พี่โอนที่ดินให้น้อง เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามประมวลรัษฎากร
                   แม่โอนที่ดินให้ลูก เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน

ถาม พ่อสามารถโอนที่ดินให้บุตร ที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะได้หรือไม่ และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมอย่างไร
        ตอบ สามารถดำเนินการได้ โดยหากเป็นบิดาโดยชอบด้วยกฎหมาย เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ และ อากรแสตมป์ร้อยละ 50 แต่หากเป็นบิดาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายด้วย

ถาม ในกรณีการโอนอสังหาริมทรัพย์จากผู้เป็นตา โอนให้หลานตามการสืบสันดาน จะเสียค่าธรรมเนียมคิดเป็นร้อยละเท่าไหร่คะ จะเท่ากับการโอนตาม (ง) คือ ร้อยละ 0.5 หรือเปล่าคะ หากไม่ใช่ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ รบกวนช่วยตอบด้วย ขอบคุณค่ะ
                  ตามกฎกระทรวง ฉบับที่๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒(๗) ดังนี้
                  ข้อ ๒ ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมดังนี้
                           (ง) ค่าจดทะเบียนโอนมรดกหรือให้ ทั้งนี้ เฉพาะใน ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด
        ตอบ กรณีพ่อให้ลูกเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน แต่ถ้าหากไม่ใช่บิดาที่ชอบด้วยกฎหมาย คือไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับแม่ และไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะต้องเสียภาษีเงินได้ โดยคิดตามอัตราของกรมสรรพากรด้วย (หมายเหตุ ตามคำถามนี้ถามเฉพาะค่าธรรมเนียมเท่านั้น ซึ่งในส่วนของค่าอากรแสตมป์นั้น จะต้องเสียในอัตราร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า-ผู้รวบรวม)

ถาม อยากทราบว่าจะรับมรดกจากปู่ ปู่ยังมีชีวิตอยู่ค่ะ โดยปู่จะโอนให้เป็นชื่อหลานซึ่งเป็นผู้สืบสันดาน เพราะพ่อเสียชีวิตไปแล้ว อยากทราบว่าค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นคิดค่าธรรมเนียมและภาษีฯ ในอัตราร้อยละเท่าไหร่คะ
        ตอบ กรณีปู่ให้หลานผู้สืบสันดานคิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ภาษีเงินได้คิดตามอัตราของกรมสรรพากรไม่ได้เป็นอัตราตายตัว ขึ้นอยู่กับราคาประเมินจำนวนปีที่ถือครองที่ดินของปู่และการได้มา

ถาม ที่ดินเนื้อที่ประมาณ 3 งาน 50 ตารางวา อยู่ที่จังหวัดน่าน อำเภอเวียงสาเป็นที่ของยายแล้วจะโอนให้กับหลาน อยากทราบว่าจะเสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไรครับ
        ตอบ ยาย (แม่ของแม่) เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินที่ดิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร

ถาม มารดาจะโอนที่ดินให้บุตร มีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง และทรัพย์ส่วนนี้จะเป็นสินสมรสหรือไม่ ถ้ายายโอนให้หลาน ค่าธรรมเนียมมีอะไรบ้าง
        ตอบ แม่โอนที่ดินให้ลูก เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ จากราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์จากราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน หากยายโอนให้หลาน จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเพิ่มเติมด้วย จะเป็นสินสมรสหรือไม่ หรืออยู่ผู้ให้ว่าจะระบุว่าให้เป็นสินส่วนตัว หรือ สินสมรส

ถาม จะโอนที่ดินซึ่งในโฉนดมีชื่อบิดาและมารดาเป็นเจ้าของร่วมกัน เนื่องว่าบิดาได้เสียไปแล้วจึงต้องการจะโอนชื่อเป็นของมารดาคนเดียว (มารดาเป็นผู้จัดการมรดกด้วย) จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนมั้ยคะ เพราะสงสัยตรงที่มารดาก็มีชื่อร่วมอยู่ด้วย
        ตอบ หากบิดามารดาจดทะเบียนสมรสกัน การโอนมรดกเฉพาะส่วนของบิดาให้มารดาจะเสียค่าธรรมเนียม 0.5 % ของราคาประเมิน

ถาม สามีซื้อบ้านพร้อมที่ดินก่อนจดทะเบียนสมรส จำนองไว้กับธนาคารแห่งหนึ่ง หากต้องการยกให้ภรรยาที่จดทะเบียนสมรสด้วยครึ่งหนึ่ง เพื่อให้ภรรยาดำเนินเรื่องขอ refinance กับนายจ้างของภรรยา (บริษัทประกัน) กรณีแบบนี้ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง (ค่าธรรมเนี่ยม,อากร,ภาษีรายได้,ภาษีธุรกิจเฉพาะ,ค่าจดจำนอง....) อย่างละกี่ % และถ้าเปลี่ยนจากยกให้เป็น ขายให้ภรรยาครึ่งหนึ่ง ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง อย่างละกี่ %
       ตอบ  กรณีที่ดินพร้อมบ้านสามีที่ต้องการใส่ชื่อภรรยาเป็นเจ้าของร่วมเป็นสินส่วนตัวของสามีเสียค่าใช้จ่าย ดังนี้
                   1. ถ้าการเข้าชื่อร่วมเป็นการให้โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนระหว่างคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียม ร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนที่ยกให้แก่ภรรยา แต่ถ้าเป็นการขายจะเสียร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนที่ขาย และกรณีที่จะได้ลดค่ารรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศกระทรวงมหาดไทย
                   2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนที่สามีโอนให้ภรรยา ตามอัตราความก้าวหน้าของกรมสรรพากร ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพกร ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนข้อเท็จจริงและคำนวนให้
                   3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น) หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียโดยคำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนที่สามีโอนให้ภรรยา หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า คิดจากราคาสูง(ปัจจุบันมีพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 472) พ.ศ. ท 2551 ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 0.11รวมภาษีท้องถิ่น) ให้กับการโอนทุกประเภท จนถึงวันที่ 28 มีนาคม 2552
                   4. อากรแสตมป์ใบรับร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนที่โอนให้แก่ภรรยา หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่จะสูงกว่า คิดจากราคาสูง แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รักยกเว้นอากรแสตมป์

 ถาม อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน เป็นชื่อของสามี แต่ทำสัญญากู้ธนาคารร่วมกับภรรยา เมื่อปลดจำนองแล้วสามีต้องการโอนเป็นชื่อภรรยา ทำได้หรือไม่ อย่างไร เสียค่าธรรมเนียมอย่างไร และเมื่อโอนแล้วถือเป็นสินสมรส หรือไม่ 
        ตอบ ดำเนินการได้ สามีโอนที่ดินให้ภรรยา (จดทะเบียนสมรส) เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คิดตามประมวลรัษฎากร ถือเป็นสินสมรส

ถาม แม่สามีจะแบ่งที่ดินให้เป็นจำนวน 10 ไร่ อยู่ที่ หมู่ 6 ต.บางใหญ่ อ.บางใหญ่ จ.นนทบุรี จะต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้างและเป็นจำนวนเท่าไหรค่ะ จะได้เตรียมค่าใช้จ่ายได้ถูกต้องค่ะ ช่วยตอบด้วยค่ะ
        ตอบ แม่สามียกให้ลูกสะใภ้เสียค่าใช้จ่ายเหมือนการชื้อขายทั่วไปประกอบด้วย
                  1. ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน
                  2. ภาษีเงินได้คิดตามอัตราของกรมสรรพากร
                  3. อากรแสตมป์ร้อยละ .5 % หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 % กรณีถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี (ถามเมื่อ 10/01/2551 ก่อนมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)

ถาม กรณีเอาชื่อเข้าร่วมในโฉนดที่ดินที่สามีได้มาจากการให้ แต่ได้มาหลังจากจดทะเบียนสมรส ถามว่า ต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ได้รับคำตอบว่า หากเป็นกรณีการลงซื่อคู่สมรส(จดทะเบียนสมรส) เสียค่าธรรมเนียม 75 บาท ดิฉันลางานไปทำที่กรมที่ดิน กลับได้รับคำตอบว่าต้องเสีย 50 สตางค์ครึ่งหนึ่งจากราคาประเมินเพราะคู่สมรสได้มาจากการให้ (เขาถือเป็นสินส่วนตัว) ทั้งที่เราได้มาหลังการจดทะเบียนสมรส ก็เลยลางานเก้อไม่ได้เอาชื่อเข้าร่วม จึงอยากถามให้แน่ใจอีกครั้งว่าเอาชื่อเข้าร่วมต้องเสียเท่าไหร่แน่ค่ะ ที่กรมที่ดินปากคลองตลาดเขาบอกว่าต้องดูว่าได้มาจากอะไร ถ้าจากการให้ต้องเสีย 50 สตางค์ จริงหรือเปล่าคะ
       ตอบ ขออภัยในความผิดพลาดที่เกิดขึ้น อย่างไร ก็ตามเนื่องจากคุณไม่ได้ให้ข้อมูลว่าที่ดินที่สามีรับให้มานั้น ผู้ให้ ให้เป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรส หาก ผู้ให้ ให้เป็นสินส่วนตัว ต้องจดทะเบียนกรรมสิทธิรวม (ไม่มีค่าตอบแทน) เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินที่ดินเฉพาะส่วนที่เป็นของคุณ อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คิดตามประมวลรัษฎากร

ถาม อยากทราบว่าคุณพ่อ มี ทรัพย์สิน เป็น ตึกอาคารพาณิชย์ครับ ซึ่งจดชื่อเป็นคุณพ่อคนเดียว แต่ คุณพ่อต้องการที่จะจดชื่อคุณแม่ร่วมด้วย เราจะต้องเสียค่าอะไรบ้างครับ .... เท่าที่ค้นดูเหมือนจะไม่เสียภาษี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียม ปกติร้อยละ 2 แต่เนื่องจากเป็นการให้ระหว่างคู่สมรส ก็เสียร้อยละ 0.5 จากราคาประเมิน ** ไม่ทราบว่าถูกต้องรึเปล่าครับ แล้ว ราคาประเมินนี่ จะประเมินยังไถ้าเป็นตึก แล้วต้องพาเจ้าหน้าที่มาดูก่อนด้วยรึเปล่าครับ .. รบกวนด้วยนะครับ ขอบคุณครับ
       ตอบ หากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้มาหลังสมรส (จดทะเบียนถูกต้อง) จดทะเบียนลงชื่อคู่สมรสเสียค่าใช้จ่าย 75 บาท หากเป็นการโอนระหว่างสามีภรรยา เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์จากราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน และ ภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร ราคาประเมิน หมายถึง ราคาประเมินซึ่งสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ได้จัดทำเป็นบัญชีไว้เรียบร้อยแล้ว ซึ่งคุณสามารถนำโฉนดที่ดินไปติดต่อสอบถามได้จากสำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ถาม ผมกับภรรยา(จดทะเบียนสมรส) จะหย่าขาดจากกัน ตกลงกันได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ชิ้นไหนเป็นชื่อใคร ก็ให้เป็นของคนนั้น แต่มีอาคารพาณิชย์ห้องหนึ่ง ที่มีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกัน ผมตกลงจะยกให้ภรรยา อยากทราบว่า การโอนก่อนหย่า กับ หย่าก่อนโอนอย่างไหนจะเสียค่าธรรมเนียมมากกว่ากัน และมากกว่ามากน้อยซักเพียงไร
       ตอบ 1. กรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นสินสมรสและมีชื่อสามีและภรรยาถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากภายหลังฝ่ายสามีต้องการจะจดทะเบียนยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนเองให้กับภรรยา (ในระหว่างสมรส) ก็ชอบที่จะกระทำได้ โดยพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้เฉพาะส่วน และจะต้องเสียค่าใช้จ่าย ดังนี้
                      - ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ เฉพาะสามี
                      - ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนของสามี
                      - อากร ร้อยละ 0.5 จากราคาทุนทรัพย์เฉพาะส่วนของสามี
                      - ธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 0.11
                 2. กรณีสามีภรรยาหย่าขาดจากกันแล้ว สามีภรรยาตกลงให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีชื่อร่วมกัน เสียค่าใช้จ่ายดังนี้
                     - ค่าธรรมเนียม แปลงละ 50 บาท
                     - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะส่วนสามี
                     - อากร ร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์เฉพาะของสามี
                     - ธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 0.11 จากราคาประเมินทรัพย์ของสามี

ถาม กรณีปู่โอนที่ดินให้หลานจะต้องเสียค่าธรรมเนียมร้อยละเท่าไรจะเหมือนกรณีพ่อโอนให้ลูกหรือไม่
        ตอบ ปู่โอนที่ดินให้หลานมีค่าใช้จ่ายดังนี้
                   1. หากมีหลักฐานที่แสดงว่าผู้ให้และผู้รับเป็นปู่และหลานแท้ ๆ (เช่น ทะเบียนบ้านพ่อเพราะจะปรากฏว่าชื่อบิดามารดาของพ่อ) จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินที่ดิน แต่หากมิใช่เป็นหลานแท้ ๆ จะเสียร้อยละ 2
                   2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยจะต้องทราบราคาประเมิน วิธีการได้มา และจำนวนที่ปู่ถือครองที่ดิน จึงจะคำนวนภาษีได้
                   3. ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า คิดตามราคาสูง ปัจจุบันมีพระราชกฤษฏีกาออกตามความในประมวลรัษำกร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 472 ) พ.ศ. 2551 ลดอัตราภาษีธุรกดิจเฉพาะหรือร้อยละ 0.11 รวมภาษีท้องถิ่น) ให้กับการโอนทุกประเภท จนถึงวันที่ 28 มีนาคม 2552
                  4. อากรแสตมป์ใบรับร้อยละ 0.5 คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่าคิดตามราคาสูง แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามข้อ 3. แล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ
                  ส่วนการโอนที่ดินจากพ่อให้ลูกจะเสียค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ จากราคาประเมินทุนทรัพย์อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ จากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ ที่ผู้ขอแสดงแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ซึ่งถ้าเป็นกรณีพ่อให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายจะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ถาม กรณีคุณย่าจะโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้หลานอายุ 12 ปี และ 7 ปี (2 คน) ขอถามดังนี้ค่ะ
                  1. เสียค่าธรรมเนียมอย่างไร
                  2. แม่ของเด็ก (ทั้งสองคน) เป็นผู้ปกครอง สามารถลงนามรับโอนแทนเด็กได้เลยหรือไม่
       ตอบ 1. เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ จากราคาประเมินที่ดิน และ เสียภาษีตามประมวลรัษฎากร
                  2. กรณีผู้เยาว์รับให้ สามารถใส่ชื่อผู้เยาว์ได้เลย โดยมีมารดาทำการในฐานะผู้ปกครอง

ถาม พี่ของยายจะโอนที่ดินให้ผม ผมเป็นผู้สืบสันดานหรือไม่ เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ ๐.๕ ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือไม่ พี่ของยายจะโอนที่ดินยาย ยาย เป็นผู้สืบสันดานหรือไม่ เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ ๐.๕ ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือไม่
        ตอบ กรณีพี่ของยายโอนที่ดินให้ไม่ถึงว่าเป็นผู้สืบสันดาน เสียค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้ตามอัตราของกรมสรรพกร และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แล้วแต่กรณี ผู้บุพการี ประกอบด้วย (ผู้สืบสันดาน) พ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย เท่านั้น

ถาม 1. พ่อจะโอนที่ดินให้ค่ะ แล้ว หากเราต้องการโอนให้เป็นชื่อสามี ที่ยังไม่ได้จดทะเบียน จะต้องทำอย่างไรบ้างคะ แล้วสามารถโอนได้เลยหรือไม่
                  2. ในกรณีนี้ ต้องจดทะเบียนสมรส ก่อนหรือหลังโอนคะ 
                  3. ค่าโอนและค่าธรรมเนียมคิด ร้อยละ 1% ใช่หรือไม่คะ
       ตอบ 1. พ่อโอนที่ดินให้เป็นชื่อสามี ก็สามารถโอนได้เลย
                  2. จดทะเบียนสมรสหรือไม่ก็ได้
                  3. ค่าใช้จ่ายเสียเหมือนการซื้อขายทั่วไปซึ่งประกอบด้วย
                     - ค่าธรรมเนียม 2 % ของราคาประเมิน
                     - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามอัตราของสรรพกร
                    - อากรแสตมป์ 0.5 หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3. 3 % แล้วแต่กรณี (หมายเหตุ เป็นคำตอบเมื่อวันที่ 17/12/2550 ก่อนที่ ครม. จะมีมติสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อ 4 มีนาคม 2551)

       ถาม กรณีที่พ่อซื้อที่ดินและในวันข้างหน้าต้องการโอนให้ลูกนั้นจะเสียค่าธรรมเนียมเท่าใดและต้องมีระยะเวลาในการโอนไหม(พ่อต้องถือครองนานกี่ปีถึงจะโอนให้ลูกได้) และอีกกรณีถ้าจะโอนให้หลานซึ่งเป็นลูกของลูกเลย ข้ามรุ่นไปที่หลานเลยได้หรือไม่และต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าใดคิดจากราคาอะไร
       ตอบ บิดา(โดยชอบด้วยกฎหมาย) โอนที่ดินให้บุตร เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า หากโอนให้หลาน นอกจากค่าธรรมเนียม และอากร แล้ว จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร ด้วย

       ถาม อยากทราบว่าจะโอนที่ดินให้ลูกเลย หรือจะเขียนเป็นพินัยกรรมไว้ อย่างไหนเสียค่าใช้จ่ายมากกว่ากันคะ ภาษี ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายนะคะ
       ตอบ บิดา(โดยชอบด้วยกฎหมาย) หรือ มารดา โอนที่ให้ลูกเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน และ อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน หรือราคาทุนทรัพย์ที่แสดงแล้วแต่อย่างใดสูงกว่ากัน มรดก เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์

       ถาม เนื่องจากบิดา/มารดา เสียชีวิต และศาลได้แต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกตั้งแต่ปี 2538 แต่ก็ยังไม่ได้ทำเรื่องโอนบ้านพร้อมที่ดินจากชื่อของบิดา เพื่อจัดสรรให้กับทายาทแต่อย่างใด ขอเรียนถามว่า หาก ณ ปัจจุบัน จะดำเนินการโอนบ้านพร้อมที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ที่อำเภอเมือง จังหวัดเชียงราย ใกล้กับสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงราย ในขั้นตอนการทำ ขอลำดับขั้นตอนเป็นดังนี้ ถูกต้องหรือไม่
                 1. จะต้องโอนเป็นชื่อของผู้จัดการมรดกก่อนใช่หรือไม่ และเสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราเท่าใด หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ หากมี
                 2. จากข้อ 1 ผู้จัดการมรดก โอนต่อให้กับทายาท เสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราเท่าใด หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ หากมี
                 3. เนื่องจากไม่ได้ดำเนินการโอนตั้งแต่ปี 2538 ซึ่งเป็นปีที่ศาลสั่งให้เป็นผู้จัดการมรดก ณ ปัจจุบัน จะต้องเสียภาษี/อื่นๆ หรือไม่ อย่างไร
      ตอบ 1. จะต้องจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดที่ดินก่อน เสียค่าใช้จ่ายประมาณแปลงละ 75 บาท
                 2. ผู้จัดการมรดกโอนมรดกให้ทายาทรับบุตรเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.50 ของราคาประเมิน
                 3. ไม่มีค่าใช้จ่าย

       ถาม อยากทราบว่าถ้าคุณย่า จะโอนที่ดินให้ ด้วยที่คุณพ่อของดิฉันเสียไปแล้ว และลูกของคุณย่าก็เสียหมดแล้วเช่นกัน ในกรณีที่ดิฉันเป็นหลานจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนเท่าไหร่คะ เนื่อที่ประมาณ 60 ตารางวา
       ตอบ หากเป็นคุณย่าที่คุณพ่อจดทะเบียนสมรสกับคุณแม่ จะเสียค่าธรรมเนียมในการโอนร้อยละ 50 สตางค์ และ เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร

       ถาม การโอนที่ดินมรดกตามคำสั่งศาลให้แก่ทายาทโดยธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียมเป็นมูลค่าร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินใช่หรือไม่?
       ตอบ ค่าธรรมเนียมโอนมรดกร้อยละ 0.5 ระหว่างผู้สืบสันดานและบุพการี หากเป็นทายาทลำดับอื่นเสียค่าธรรมเนียม 2%

       ถาม ไม่ทราบว่า มาตรการที่ลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ไม่ทราบว่ามีผล การโอนที่ดิน ในลักษณะที่ดินมรดก หรือ ไม่ คือ โอนจากพ่อ สู่ลูก หรือ ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมตามปกติ
       ตอบ การจดทะเบียนสิทธินิติกรรมประเภท ขาย และ จำนอง จึงจะได้รับสิทธิตามมาตรการดังกล่าว

       ถาม การลดค่าธรรมเนียมที่เพิ่งมีมติออกมาเมื่อต้นเดือนลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายด้วยหรือไม่คะ
       ตอบ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ อากรแสตมป์ เรียกเก็บในอัตราปกติ

       ถาม การลดค่าธรรมเนียม ไม่ทราบว่าจะลด บ้านทุกประเภท หรือไม่ คอนโด ทาว์นเฮาส์ บ้านมือสอง บ้านโครงการขนาดเล็ก จะลดด้วยหรือไม่ครับ หรือลด เฉพาะบ้านโครงการใหญ่
       ตอบ ตามมติ ค.ร.ม. เมื่อวันที่ 4 มี.ค. 2551 กำหนดประเภทจดทะเบียนและอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้สิทธิตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และ ห้องชุด ดังนี้
                 1. เป็นที่ดิน อาคาร หรือ อาคารพร้อมที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือ ที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย
                 2. เป็นอาคารประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์
                 3. ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด หรือ ห้องชุดในอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
                 ดังนั้น หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการโอน อยู่ในหลักเกณฑ์ดังกล่าว ก็จะได้รับสิทธิตามมาตรการนี้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการเล็กหรือโครงการใหญ่

      ถาม ตกลงจะซื้อที่ดินจากบุคคลธรรมดา พร้อมขออนุญาตปลูกสร้างบ้าน และจะไปโอนที่ดิน พร้อมบ้าน ภายใน ๒ เดือน ได้รับสิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียม ๐.๐๑% หรือไม่
      ตอบ ตามมติ ค.ร.ม. เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 ที่ดินพร้อมบ้านที่จะได้รับสิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเป็นบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้น หากที่ดินที่คุณจะซื้อเป็นที่ดินในลักษณะดังกล่าว ถึงแม้จะซื้อต่อจากผู้ใดก็จะได้รับสิทธิตามมาตรการดังกล่าว

      ถาม ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน กรณีมารดายกที่ดินให้เข้าข่ายได้รับลดเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นด้วยไหมคะ
      ตอบ ไม่เข้าข่าย ค่าธรรมเนียมจะลดเฉพาะกรณีซื้อขายเท่านั้น

      ถาม ขอสอบถามค่าธรรมเนียมในการโอนรับที่ดินมรดก 2% (ของป้า) ตามมาตรการภาษีและอากรเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ประกาศออกมา ลดเหลือ .01% นั้น เข้าข่ายได้ลดด้วยไหมคะ
      ตอบ การรับมรดก ไม่ได้รับสิทธิตามมาตรการดังกล่าว

ถาม การลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนบ้านและที่ดินให้เหลือ 0.01%ของราคาประเมินจะหมดเขตเมื่อไรค่ะ การโอนที่ดินจากย่าให้หลานใช้หลักเกณท์การคำนวนเป็นการขาย 0.01%ใช่หรือไม่
       ตอบ การลดหย่อนค่าธรรมเนียม และ ภาษีธุรกิจเฉพาะตามมติ ครม.เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 และ 22 เมษายน 2551 จะสิ้นสุดลงในวันที่ 28 มีนาคม 2552 การได้รับลดหย่อนในกรณีดังกล่าว เป็นการจดทะเบียนสิทธินิติกรรมประเภท ขาย และ จำนอง สืบเนื่องจากการขายที่ได้รับสิทธิลดหย่อนตามมติ ครม. ดังกล่าว เท่านั้น

       ถาม พ่อเสียชีวิต โดยทำพินัยกรรมที่บ้านไม่มีตราประทับ ไม่มีทนายความ ยกทรัพย์สินให้แม่เพียงผู้เดียว ในส่วนของที่ดิน และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จะต้องดำเนินการอย่างไรให้ถูกต้อง เอกสารที่ใช้มีอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียมคิดอย่างไร รบกวนตอบคำถามด้วยค่ะ ขอบพระคุณมากๆ ค่ะ
       ตอบ กรณีที่คุณพ่อถึงแก่ความตาย และได้ทำพินัยกรรมยกทรัพย์สิน ( ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) ให้แก่คุณแม่ของคุณเพียงคนเดียว ดังนั้น คุณแม่ต้องการที่จะขอรับมรดก คุณแม่ก็ชอบที่จะไปดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนรับโอนมรดก ณ สำนักงานท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะได้สอบสวนข้อเท็จจริงและดำเนินการตามระเบียบต่อไป โดยในการจดทะเบียนโอนมรดกหากคุณแม่เป็นภรรยาชอบด้วยกฏหมายแล้ว จะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่หากคุณแม่เป็นภรรยาที่ไม่ชอบด้วยกฏหมายจ ะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และเสียภาษีตามประมวลรัษฎากร สำหรับเอกสารที่ใช้ในการจดทะเบียนโอนมรดกประกอบด้วย
                - ใบมรณะบัตรของคุณพ่อ
                - ทะเบียนบ้านที่มีชื่อคุณพ่อขณะที่ถึงแก่ความตาย
                - พินัยกรรมของคุณพ่อ
                - โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
                - หลักฐานการจดทะเบียนสมรสระหว่างคุณพ่อกับคุณแม่

 ถาม ซื้อ-ขายที่ดินทั่วไประหว่างบุคคลธรรมดาจะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองตามมติ ครม. วันที่ 4 มีนาคม 2551 หรือไม่
         ตอบ บ้านพร้อมที่ดินซึ่งอยู่ในมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และ ห้องชุด ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 จะต้องเป็นบ้านพร้อมที่ดินและห้องชุด ที่อยู่ภายใต้กฎหมายการจัดสรรที่ดิน และ อาคารชุด หรือ การจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน โดยอาคารสำนักงานต้องเป็นอาคารหรืออาคารพร้อมที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างหรือใบรับแจ้งการก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร หากที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินที่ได้รับการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ก็อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์นี้

        ถาม 1) ทราบว่าหากการซื้อขาย โอนที่ดินมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วจะไม่ต้องเสียค่าอากร ซึ่งหากมาตรการใหม่ออกมาแล้ว มีการลดค่าธรรมเนียม และภาษีธุรกิจเฉพาะ จะทำให้การเสียค่าอากรสูงกว่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ     - ผู้เสียภาษีมีสิทธิเลือกจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแทนค่าอากรได้หรือไม่ครับ?
                   2) การนับจำนวนปีถือครองสำหรับเสียภาษีเงินได้ นับอย่างไร หากผมถือครองวันที่ 30 ธ.ค. 48 และทำเรื่องโอนขายในวันที่ 2 ม.ค.51 จะนับจำนวนปีในการคิดภาษีเป็น 3 ปี หรือ 4 ปี (นับจริงๆ จะถือครองไว้เพียง 2 ปี 4 วัน)
        ตอบ 1. ในการจดทะเบียนขายที่ดินจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่าการขายที่ดินนั้นอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ หากการขายที่ดินของคุณอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ย่อมจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ มิใช่ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้เสียภาษีที่จะเลือกเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แต่อย่างใด
                  2. ตามคำถามข้อ 2. การนับจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อนำมาใช้ในการคำนวณคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย นั้น จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี ดังนั้น กรณีตามคำถามถ้าคุณซื้อที่ดินมาเมื่อวันที่ 31 ธ.ค.48 และได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 2 ม.ค.51 จำนวนปีที่ถือครองคือ 4 ปี

       ถาม อยากทราบว่าค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินนั้น ตามกฎหมายแล้วใครต้องเป็นผู้จ่ายครับ
       ตอบ ตามปกติ กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขาย ชำระค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง ส่วนภาษีและอากร เป็นหน้าที่ของผู้มีรายได้ อย่างไรก็ตาม อาจจะตกลงกันเป็นอย่างอื่นก็ได้

       ถาม ดิฉันได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายบ้านไว้กับโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านบางใหญ่ เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น 90 ตรว. ราคา 2,630,000 บาท ในสัญญาระบุว่าผู้ซื้อเป็นจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ดิฉันยอมรับได้เพราะเห็นว่าบ้านเนื้อที่ขนาดนี้ราคาเท่านี้มันถูก ก็เลยยอมรับเงื่อนไขนี้ได้ แต่เมื่อเข้ามาดูใน webboard ของกรมที่ดิน ได้มีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 บัญญัติว่า "ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อ ผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย" ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขาย จึงมีหน้าที่ออกกันคนละครึ่งตามกฎหมาย สำหรับค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ตามประมวลกฎหมายรัษฎากร กำหนดให้ผู้มีเงินได้ (ผู้ขาย) เป็นผู้เสีย ผู้ซื้อมีหน้าที่หักและนำส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
       ตอบ โดยปกติกฎหมายกำหนดไว้เช่นนั้น แต่อาจจะตกลงกันเป็นอย่างอื่นก็ได้ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

       ถาม ข้าพเจ้าได้ซื้อที่ดินเปล่าจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ซึ่งได้เสียค่าใช้จ่ายเป็นค่าธรรมเนียมจดทะเบียน จำนวนประมาณ 18,000 บาท พร้อมเสียค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ประมาณ 22,000 บาท ณ วันจดทะเบียนโอน แต่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ข้าพเจ้าได้ยื่นเรื่องขอคืนจากกรมบังคับคดีทั้งจำนวน เนื่องจากข้าพเจ้ามิใช่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้จากการขายทอดตลาดดังกล่าว ต่อมาในภายหลังโจทก์ได้ยื่นคำร้องต่อศาลให้มีคำสั่งเพิกถอนการขายที่ดินแปลงดังกล่าว และศาลได้มีคำสั่งให้เพิกถอนการขายดังกล่าว ซึ่งข้าพเจ้าได้นำโฉนดที่ดินที่ซื้อมาไปคืนแก่กรมบังคับคดี และขอเงินค่าซื้อที่ดินดังกล่าวคืน ซึ่งกรมบังคับคดีได้คืนเงินค่าซื้อที่ดินคืนแก่ข้าพเจ้าทั้งจำนวน ส่วนค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 18,000 บาท ซึ่งข้าพเจ้าได้จ่ายไปในคราวจดทะเบียน ไม่ทราบว่า กรมที่ดินจะต้องคืนแก่ข้าพเจ้าหรือไม่อย่างไร ซึ่งถ้าหากไม่คืนเนื่องจากเหตุใด มีระเบียบข้อกฎหมายใดอ้างอิง และถ้าหากต้องคืน ต้องดำเนินการอย่างไร ช่วยรีบเร่งตอบคำถามของข้าพเจ้าโดยด่วน ซึ่งถ้าหากไม่คืนแก่ข้าพเจ้า ข้าพเจ้าคิดว่าไม่เป็นธรรมต่อข้าพเจ้า สุดท้ายนี้ข้าพเจ้าหวังไว้เป็นอย่างยิ่งว่า จะได้รับความเป็นธรรมจากหน่วยงานของรัฐ
       ตอบ เนื่องจากในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ มาตรา103 แห่งประมวลกฏหมายที่ดินได้ให้อำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่ในอันที่จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามที่กำหนดในกฏหระทรวง อกกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฏหมายที่ดิน พ.ศ.2497 โดยเรียกเก็บทันทีที่ขอให้ดำเนินการ และหากต่อมาปรากฏว่าการจดทะเบียนนั้นต้องถูกเพิกถอน ก็จะไม่คือนค่าธรรมเนียมให้เพราะตามประมวลกฏหมายที่ดินไม่มีบทบัญญัติให้ต้องคืน และค่าธรรมเนียมนั้น ถือได้ว่าเป็นค่าตอบแทนที่รัฐได้ให้บริการแก่ประชาชน

       ถาม กรณีที่มีการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี แล้วไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิที่สำนักงานที่ดิน เสียค่าจดทะเบียน 5,000 บาท ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ซึ่งผู้ซื้อต้องเสียแทนจำเลย) 9,000 บาท ต่อมาปรากฎว่าศาลได้มีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์ ทุกอย่างกลับคืนสถานะเดิมเป็นของจำเลย และคืนเงินผู้ขายแล้ว แต่ค่าจดทะเบียนโอน และภาษีเงินได้ที่เสียไปยังไม่ได้คืน ดังนี้ผู้ซื้อสามารถขอคืนค่าจดทะเบียนโอนและภาษีเงินได้ที่เสียไปได้หรือไม่ เพราะไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อ ช่วยตอบคำถามด้วยค่ะ
       ตอบ ในหลักการ ตามมาตรา 103 แห่งประมวลกฏหมายที่ดิน ให้อำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่ในอันที่จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฏหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ปัจจุบันคือกฏกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541) โดยจะเรียกเก็บทันทีที่ขอให้ดำเนินการ และหากต่อมาปรากฏว่าการจดทะเบียนนั้นต้องถูกเพิกถอน (รวมทั้งการเพิกถอนเนื่องจากการขายทอดตลาดด้วย) ก็จะไม่คืนค่าธรรมเนียมให้เพราะตามประมวลกฏหมายที่ดินไม่มีบทบัญญัติให้ต้องคืน และค่าธรรมเนียมนั้นถือได้ว่าเป็นค่าตอบแทนที่รัฐได้ให้บริการแก่ประชาชน เมื่อประชาชนใช้บริการแล้วจะเรียกคืนไม่ได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกเก็บเงินค่าธรรมเนียมเกินกว่าที่กฏหมายกำหนดหรือเมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โดยในคำพิพากษาหรือคำสั่งดังกล่าวกำหนดให้คืนค่าธรรมเนียมด้วย เช่นนี้จึงจะคืนค่าธรรมเนียมให้ได้

       ถาม การโอนที่ดินตามคำสั่งศาลในคดีล้มละลายเพื่อชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงินผู้รับจำนองไว้เดิม ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 หรือร้อยละ 0.1
       ตอบ การลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการดำเนินการตามคำขอประนอมหนี้หรือแผนฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ที่ศาลได้มีคำสั่งเห็นชอบตามกฎหมายว่าด้วยล้มละลาย สิ้นผลใช้บังคับไปแล้วแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2548 ดังนั้น การที่ลูกหนี้โอนที่ดินเพื่อชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงินผู้รับจำนองไว้เดิมตามคำสั่งศาลในคดีล้มละลาย ที่ได้กระทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2549 เป็นต้นมาจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์

ถาม การควบรวมกิจการของบริษัทจำกัด ในกรณีที่ทั้ง 2 บริษัทที่ควบรวมกันมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องเสียค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง
       ตอบ กรณีตามคำถามขอยกตัวอย่างเพื่อเข้าใจที่ถูกต้อง ดังนี้
                 1.กรณีบริษัท ก.ควบเข้ากันกับบริษัท ข. โดยจดทะเบียนเลิกกิจการทั้งบริษัท ก. และบริษัท ข.แล้วจัดตั้งบริษัทใหม่ ซึ่งเป็นการควบบริษัทจำกัดเข้ากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1241 บริษัทที่ตั้งขึ้นใหม่จะดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากบริษัท ก.หรือบริษัท ข. มาเป็นบริษัทที่ตั้งขึ้นใหม่ จะเสียค่าคำขอแก้ชื่อแปลงละ 5 บาท ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค 0811/4563 ลงวันที่ 6 มิถุนายน 2543 ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ หากต้องการได้รับยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกาฯ( ฉบับ ที่ 330 ) พ.ศ. 2541 และพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 357 ) พ.ศ.2542 ตามลำดับบริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่จะต้องมีหนังสือแจ้งการควบเข้ากันจากหน่วยปฏิบัติของกรมสรรพากรไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
                2.กรณีบริษัท ก.ตกลงโอนกิจการทั้งหมดให้แก่บริษัท ข. โดยเมื่อโอนกิจการแล้ว บริษัท ก. เลิกไป บริษัท ข. จะดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากบริษัท ก. เป็น บริษัท ข. จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ในส่วนของภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์เป็นไปตาม 1.

       ถาม นาย ก. เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด เมื่อนำไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ สนง.ที่ดิน สามารถเพิ่มชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้เลยหรือไม่(เพิ่ม นายข. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม) ถ้าทำได้ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีอีกอย่างไร ขอบคุณครับ
       ตอบ จะต้องโอนกรรมสิทธิ์เป็นของนาย ก. ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดก่อน แล้วถึงจะสามารถให้บุคคลอื่นเข้าถึงกรรมสิทธิ์ร่วมได้ จะต้องเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
                  - ค่าธรรมเนียม
                  - ภาษีเงินได้
                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ
                  โดยคิดตามส่วนของการเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วม

       ถาม ด้วยได้ชื้อบ้านขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ตามประกาศเจ้าพนักงาน ที่ระบุว่ามีชื่อนาย ก (ผู้ชื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดในคดีก่อนหน้านี้) เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และเมื่อดิฉันได้ชำระเงินครบ กรมบังคับได้มีหนังสือให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทำการโอนกรรมสิทธิให้ดิฉัน ไปจดทะเบียนการโอนที่ที่ดินเขต ปรากฎว่า เจ้าหน้าที่ที่ดิน แจ้งว่า ดิฉันจะต้องโอน 2 ต่อ คือโอนจากนาย ข ผู้มีชื่อปรากฎอยู่ในโฉนด มาเป็นของนาย ก. ก่อน แล้วจึงจะสามารถโอนจากนาย ก. มาเป็นของดิฉัน ตามหนังสือของกรมบังคับคดีได้ ทั้งนี้เนื่องจาก นาย ก ไม่ได้ไปทำการจดทะเบียนการโอนเป็นของนาย ก. เมื่อครั้งที่นาย ก ชื้อทรัพย์ได้จากกรมบังคับคดี จึงขอเรียนถามว่า ในกรณีนี้ ดิฉันผู้ชื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี ไม่ได้เกี่ยวข้องอะไรกับนาย ข. และประกาศขายของกรมฯ ก็ระบุชัดเจนว่ามีชื่อนาย ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ ทำไมจะต้องให้ดิฉันซึ่งจะจดทะเบียนการโอนต้องรับผิดชอบการโอนเพิ่มอีก 1 ต่อ (ทั้ง ๆ ที่ กรณีของดิฉัน ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนไม่สามารถเรียกคืนจากกรมได้ เนื่องจาก กรมแจ้งเป็นการชื้อขายบนประกาศเดิมก่อนประกาศเรียกคืนได้ใช้บังคับ)
      ตอบ การซื้อทรัพย์ได้จากกการขายทอดตลาด เป็นการได้มาโดยนิติกรรม ในการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ซื้อได้ จะต้องอาศัยเจตนาของคู่กรณีทั้งฝ่ายผู้ซื้อและฝ่ายผู้ขาย โดยฝ่ยผู้ขายคือ เจ้าพนักงานบังคับคดีในฐานะผู้ทอดตลาด จะแสดงเจตนาโดยมีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดิน ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ซื้อได้ แต่หากข้อเท็จจริงที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนั้นไม่ตรงกับข้อเท็จจริงตามหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ชื่อเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดิน ไม่ตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งมา พนักงานเจ้าหน้าที่จะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบ เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งมาอย่างไร จึงดำเนินการไปตามนั้น กรณีตามคำถาม จะต้องจดทะเบียนโอนอย่างไร จำเป็นต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริง หากผู้ซื้อที่ดินได้จากการขายทอดตลาด ไปยื่นคำขอจดทะเบียน และพนักงานเจ้าหน้าที่สั่งการอย่างไรแล้วแต่ผู้ขอไม่เห็นด้วยกับคำสั่งนั้น ก็ชอบที่จะอุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ทำคำสั่งได้ ( ภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้งคำสั่ง) เพื่อผู้มีอำนาจพิจารณาอุทธรณ์จะได้ดำเนินการตามกฏหมายต่อไป ตามพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางการปกครอง พ.ศ. 2539

ถาม การโอนที่ดินโดยการให้ระหว่างจำนองโดยที่ดินเป็นทรัพย์มรดก และผู้จัดการมรดกโอนให้แก่บุตรที่ชอบด้วยกฏหมายซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมของผู้ตายซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์มรดก ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินในอัตราใด และจะได้รับยกเว้นค่าภาษี และค่าอากรหรือไม่อย่างไร
       ตอบ กรณีผู้จัดการมรดกโอนมรดกให้ทายาทชั้นบุตร จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน ไม่ต้องเสียภาษี

       ถาม การจำนองสิ่งปลูกสร้างบนโฉนดผู้อื่น; การจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่สิ่งปลูกสร้างเป็นของ นาย ก. โฉนดที่ดินเป็นของ นาย ข.จะมีขึ้นต้นการจำนองอย่างไรครับ อัตราค่าธรรมเนียมเท่าไร
       ตอบ กรณีที่ดินกับสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่เป็นเจ้าของคนเดียวกัน ไม่อาจจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ คงจำนองได้เฉพาะที่ดินหรือเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น หากต้องการจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเป็นชื่อเดียวกัน ดังนั้นจะต้องมีการโอนทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งให้เป็นชื่อเดียวกัน หรือมีชื่อร่วมกัน ส่วนวิธีการหรือจะโอนให้ผู้ใด คงจะต้องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เป็นกรณีๆไป

       ถาม กรณีจะจำนองที่ดินเพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้ อยากทราบว่าค่าธรรมเนียมในส่วนของอากรแสตมป์ที่คิด 2,000.-เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000.-บาท นี้หมายถึงอะไร หมายถึงค่าอากรเพื่อปิดสัญญาเงินกู้หรือเพื่อปิดสัญญาจำนอง หากว่าคู่สัญญาได้ปิดอากรแสตมป์ไว้ที่สัญญาเงินกู้เรียบร้อยแล้ว ยังคงต้องเสียค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ในวันที่ไปจดจำนองอยู่รึเปล่า แล้ววันที่ไปจดจำนองจำเป็นต้องถือสัญญากู้เงินไปแสดงด้วยรึเปล่า ขอบคุณครับ
       ตอบ 1. หากคู่สัญญากู้ยืมกันไว้ต่างหากและความประสงค์จะถือว่าสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชีด้วย ก็ต้องปิดอากรแสตมป์ในสัญญาจำนองในฐานะตราสารการกู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชีในอัตราทุกจำนวนเงิน 2,000 บาทต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาทแต่อย่างสูงไม่เกิน 10,000 บาท
                  2. หากคู่กรณีให้ถ้อยคำยืนยันว่าได้ปิดอากรแสตมป์ถูกต้องแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะบันทึกถ้อยคำคู่กรณีไว้หลังสัญญาจำนองฉบับสำนักงานที่ดินไว้เป็นหลักฐานจึงจะจดทะเบียนจำนองต่อไป

       ถาม ดิฉันมีการจดจำนองบ้านพร้อมที่ดินที่ซื้อจากโครงการจัดสรรเมื่อปี 48 ต่อมาเมื่อ พ.ย.51 ได้ขอกู้เงินเพิ่มจากธนาคาร (หนี้เก่ายังไม่หมด) และได้ไปจดจำนองอีกครั้ง ดิฉันรบกวนถามว่า ในกรณีนี้ได้รับสิทธิเสียค่าธรรมเนียมจด ร้อยละ 0.01 ตามประกาศของกระทรวงมหาดไทยหรือไม่ ถ้าไม่ใช่ต้องเสียเท่าไหร่ขอบคุณค่ะ
       ตอบ กรณีของคุณไม่ได้สิทธิตามมาตรการดังกล่าว จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง

       ถาม ทางธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย (Exim bank) จะดำเนินการโอนสิทธิการรับจำนองให้ผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการประมูล จึงขอทราบวิธีปฏิบัติในการโอนดังกล่าว ดังนี้
                  1. การจัดเตรียมเอกสารที่จะใช้ยื่นต่อ สนง.ที่ดิน ว่าต้องใช้เอกสารใดบ้าง
                  2. การคิดค่าธรรมเนียมในการโอน และฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบเสียค่าธรรมเนียม
        ตอบ 1. ในการจดทะเบียนโอนสิทธิการจำนองให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการประมูลขาย ใช้เอกสารเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจำนอง และควรแสดงหลักฐานการซื้อทรัพย์ได้จากการประมูลด้วย แต่อย่างไรก็ดี เจ้าพนักงานที่ดินย่อมมีอำนาจเรียกเอกสารเพิ่มเติมเพื่อประกอบการสอบสวนได้ตามมาตรา 74 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
                   2.  การจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองเสียค่าธรรมเนียมเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจำนอง

        ถาม อยากทราบค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนอาคารพร้อมที่ดินจากธนาคารออมสิน เปลี่ยนไปเป็นจำนองกับสหกรณ์ออมทรัพย์สาธารณสุขจังหวัด จำนวนเงินที่ไถ่ถอน 400,000.-บาท ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง
        ตอบ ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนองทั้งหมด ประมาณ 75 บาท จดทะเบียนจำนองกับสหกรณ์ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียม แต่เสียค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ประมาณ 20 บาท

        ถาม พอดีเอาที่ไปจำนองไว้กับบุคคลและตอนนี้จะไถ่ถอนมาเป็นของเราอย่างเดิม ถ้าเราจะทำการเปลี่ยนแปลงไถ่ถอน
                   1. เราจะเสียค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไรคะ
                   2. กรมที่ดินคิดจากจำนวนพื้นที่กี่ไร่ หรือคิดค่าธรรมเนียมยังไงคะ
                   3. เอาหลักฐานอะไรไปบ้างค่ะ
                       ขอบคุณค่ะ
        ตอบ 1,2 ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนจากจำนอง 75 บาท
                    3. หนังสือยื่นยันจากผู้รับจำนองว่าได้รับชำระหนี้หมดแล้ว สามารถให้ไถ่ถอนจากจำนองได้ โฉนดที่ดิน (น.ส.3 , น.ส. 3 ก.) บัตรประจำตัวประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านผู้ถือกรรมสิทธิ์

        ถาม เอกสารจากอำเภอใช้แสดงในการโอนสิทธิ์ได้หรือไม่; ใคร่ขอเรียนถามดังนี้ สิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) 2 หลังตั้งอยู่บนโฉนดเดียวกัน หลังที่ 1 (เลขที่ x/1) ไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ว่าผู้ใดเป็นเจ้าของ เนื่องจากอยู่นอกเขตเทศบาล + ต่างจังหวัด สร้างมาแล้ว 25 ปี จึงไม่มีการยื่นขออนุญาตปลูกสร้าง ส่วนหลังที่ 2 (เลขที่ x/2) เนื่องจากเคยมีการยื่นขอกู้กับธนาคารมาแล้วซึ่งสัญญาซื้อขายขณะนั้นระบุเฉพาะหลังที่ 2 ตั้งอยู่บนโฉนด ดังนั้นสารบบของกรมที่ดินจึงปรากฎเพียงสิ่งปลูกสร้างหลังที่ 2 อยู่บนโฉนด
ปัจจุบันได้ยื่นขอกู้กับธนาคารเพื่อซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างข้างต้น แต่เนื่องจากหลังที่ 1 ไม่มีเอกสารใดๆ แสดงกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ขณะที่ธนาคารต้องการให้จำนองในส่วนนี้ด้วยเพราะถือว่าอยู่ในโฉนดเดียวกัน ธนาคารได้แนะนำให้ไปขอคัดเรื่องการยื่นขอเลขที่บ้านที่ได้ยื่นขอกับทางอำเภอไว้ เนื่องจากผู้ที่ไปยื่นขอเลขที่บ้านแสดงถึงการมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น (อาจไม่ใช่ผู้เดียวกับเจ้าบ้านก็ให้ยึดผู้ยื่นขอเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์) และให้นำเอกสารนี้ใช้ประกอบการขาย/โอนสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างหลังที่ 1 ให้กับผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังที่ 2 เพื่อให้ธนาคารสามารถจดจำนองสิ่งปลูกสร้างทั้ง 2 หลังได้
คำถาม
                 1. เอกสารที่ขอคัดจากอำเภอว่าบุคคลใดเป็นผู้ยื่นขอเลขที่บ้านแสดงถึงการมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นใช่หรือไม่
                 2. สามารถใช้เอกสารข้อ 1. แสดงกรรมสิทธิ์ต่อกรมที่ดินในการโอน/ขายสิ่งปลูกสร้างให้กับบุคคลอื่นได้หรือไม่
                 3. การโอน/ขายเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากที่ดินเป็นของบุคคลอื่น ทำได้หรือไม่ ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมใดนอกเหนือจากบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของทั้ง 2 ฝ่าย 
                 4. ผู้มีกรรมสิทธิ์หลังที่ 1. (อยู่ระหว่างขอคัดเรื่องจากอำเภอจึงยังไม่ทราบชัดว่าเป็นบิดา/บุตร ที่เป็นผู้ยื่นขอเลขที่บ้าน) สามารถโอนด้วยเสน่หาให้กับบุตรอีกคนหนึ่งซึ่งเป็นผู้ที่ยื่นขอกู้และจดจำนองกับธนาคารได้โดยไม่มีค่าธรรมเนียมภาษี/อากรหรือไม่ หากต้องเสียมีค่าใช้จ่ายใดบ้าง และคิดอย่างไร
       ตอบ 1-2 เอกสารที่ขอคัดจากอำเภอว่าบุคคลใดเป็นผู้ยื่นขอเลขที่บ้านก็เป็นหลักฐานอย่างหนึ่งที่แสดงว่าผู้ใดเป็นเจ้าของบ้านนั้น ซึ่งจะมีการระบุไว้ในคำขอในขณะที่ขอหมายเลขบ้าน และสามารถนำมาประกอบการจดทะเบียนขอสิ่งปลูกสร้างได้      3. หากเจ้าของสิ่งปลูกสร้างและเจ้าของที่ดินเป็นคนละคนกัน การจดทะเบียนขายสิ่งปลูกสร้างเพียงอย่างเดียวย่อมต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน และต้องประกาศเป็นเวลา 30 วัน ดังนั้นหลักฐานที่ต้อใช้นอกเหนือจากบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านแล้วต้องใช้หลักฐานตามข้อ 1 คำยินยอมของเจ้าของที่ดิน และคำยินยอมของคู่สมรสด้วย      4. การจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์กรณีบิดาให้โดยเสน่หาแก่บุตร จะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
                  - ค่าธรรมเนียม ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 0.5
                  -  ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวนตามราคาทุนทรัพย์ จะยกเว้นกรณีบิดาให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย
                  -  อากรแสตมป์ใบรับคำนวนตามราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ร้อยละ 0.5

ถาม ขอสอบถามว่า กรณีจดทะเบียนสิทธิการเช่าโดยผู้เช่าเป็นบริษัทจำกัดมีวัตถุประสงค์ที่เช่าเพื่อประกอบธุรกิจประเภทจำหน่ายสินค้าปลีก มีขั้นตอนการดำเนินการอย่างไรและเอกสารที่ต้องใช้ประกอบการยื่นมีอะไรบ้าง รวมทั้งค่าธรรมเนียมคิดอย่างไร และกรณีกรรมการผู้มีอำนาจเป็นชาวต่างชาติสามารถดำเนินการได้หรือไม่ ขอบคุณครับ
       ตอบ กรณีนิติบุคคลมีความประสงค์จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีคนต่างด้าวเป็นกรรมการ ผู้มีอำนาจลงนามของบริษัทฯ ก็สามารถทำได้เว้นแต่การเช่านั้นเป้นการหลีกเลี่ยงกฏหมาย โดยดำเนินการขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะได้ดำเนินการสอบสวนเกี่ยวกับการจดทะเบียนเช่าเสียก่อน เอกสารที่ใช้ดังนี้
                 - หนังสืออนุญาตการก่อตั้งนิติบุคคล
                 - หนังสือบริคณห์สนธิ ข้อบังคับ ตราสารจัดตั้ง
                 - หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลนั้น
                 - รายงานการประชุมของนิติบุคคล
                ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนเช่าเสียค่าธรรมเนียม ร้อยละ 1 ของเงินค่าเช่ารวมเงินกินเปล่า(ถ้ามี) ตลอดอายุการเช่า ค่าอากร อัตรา 1 บาทต่อทุกจำนวนเงิน 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท แห่งค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าหรือทั้งสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่า

ถาม จะให้เช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง(อาคารโรงงาน) ระยะเวลาเช่า 20 ปี ค่าเช่ารวม 40 ล้าน จ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน( 3 ปีเพิ่มค่าเช่าต่อครั้ง) มีค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอะไรบ้าง ขอทราบค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายในวันที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ประมาณก็ได้ครับ
       ตอบ 1. ค่าธรมเนียม 1% ของค่าเช่ารวมทั้งหมดตลอดอายุสัญญา บวกเงินกินเปล่าหากมีเงินกินเปล่า
                  2. อากรร้อยละ0.1%ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญาเช่าบวกเงินกินเปล่า

ถาม ทางบริษัทฯ ได้มีการเช่าที่ดินมีระยะเวลา 20 ปี และทางบริษัทฯ ได้มีการสร้างอาคารในที่ดินดังกล่าว โดยอาคารและสิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีหลังครบสัญญา ปรากฎว่าทางบริษัทฯ ได้ประกอบกิจการและขาดทุนจึงมีการยกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว อาคารและสิ่งปลูกสร้างได้ตกเป็นของผู้ให้เช่า ในกรณีดังกล่าวทางบริษัทฯ ต้องทำการโอนอาคารและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้ผู้ให้เช่าหรือไม่(กฎระเบียบข้อใด)และถ้าต้องโอนทางบริษัทฯจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง (กฎระเบียบข้อใด) ถ้าไม่โอนได้หรือไม่(กฎระเบียบข้อใด) รบกวนให้ท่านช่วยชี้แจงให้ทราบด้วย
        ตอบ การจดทะเบียนเช่าที่ดินเพื่อปลูกส้างอาคาร โดยมีข้อตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุ หรือเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าให้สิ่งปลูกสร้างและอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่า อันมีลักษณะต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ย่อมมีผลให้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าในฐานเป็นส่วนควบ ตามมาตรา ๑๔๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนโอนสิ่งปลูกสร้างอีก (เทียบฎีกาที่ ๖๒๘/๒๕๒๑) ส่วนกรณีมีการเลิกเช่ากันก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าจะทำให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ใช้เช่าหรือไม่ คงต้องพิจารณาจากข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาด้วย กรณีสิ่งปลูกสร้างไม่ตกเป็นของผู้ให้เช่า และคู่กรณีมีความประสงค์โอนสิ่งปลูกสร้างให้แก่กัน ย่อมต้องเสียยค่าธรรมเนียมร้อยละ ๒ ของราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง กรณีผู้โอนเป็นนิติบุคคลจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายร้อยละ ๑ คำนวณจากราคาปรเมินสิ่งปลูกสร้าง หรือราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า คิดตามราคาสูง และเสียภาษีธุรกิจฉพาะร้อยละ ๓.๓ ของราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่าคิดตามราคาสูง(ปัจจุบันมีพระราชกฤษฎีก่ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ ๔๗๒)พ.ศ.๒๕๕๑ ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะหรือร้อยละ ๐.๑๑ (รวมภาษีท้องถิ่น) ให้กับการโอนทุกประเภทจนถึงวันที่ ๒๘ มีนาคม ๒๕๕๒)

ถาม อยากทราบว่าการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินสามารถทำได้เมื่อการปลูกสร้างอาคารแล้วเสร็จได้หรือไม่ และมีขั้นตอนในการจดทะเบียนและเสียค่าธรรมเนียมอย่างไร
        ตอบ การเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1410 แห่ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ต้องเป็นการให้ผู้ทรงสิทธิเข้ามาเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนที่ดินหรือใต้ดิน ซึ่งไม่ได้หมายความว่าในเวลาที่กำหนดสิทธิจะต้องยังเป็นที่ดินว่างๆ ไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกอยู่ ดังนั้นคู่กรณีจะไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินหลังจากปลูกสร้างอาคารเสร็จแล้วก็ได้ โดยคู่กรณีจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยเอกสารประจำตัวไปยื่นคำขอจดทะเบียนฯ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ส่วนค่าธรรมเนียม ถ้าเป็นการจดทะเบียนฯมีค่าตอบแทนเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 และ เสียค่าอากรแสตมป์ใบรับร้อยละ 0.5 ของค่าตอบแทน กรณีไม่มีค่าตอบแทนเสียเฉพาะค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท รายละเอียดเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินดูได้จากเว็บไซด์กรมที่ดิน โดยคลิ๊กที่เว็บไซด์หน่วยงานภายใน

ถาม อยากทราบขั้นตอนการดำเนินการจดสิทธิเก็บกินอาคารพาณิชย์ให้บุตร
                 1.เอกสารที่ต้องใช้
                 2.ต้องโอนในลักษณะยกให้ก่อนแล้วจึงจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน หรือจดสิทธิเก็บกินได้เลย
                 3.ภาระค่าธรรมเนียมหรือภาษีคำนวนอย่างไร
                 4.หากจดสิทธิเก็บกินแล้วจะโอนสิทธิกลับคืนได้หรือไม่ อย่างไร
                  5.หากให้ผู้อื่นเช่า ภาระภาษีโรงเรือนเป็นของใคร
                  6.ขอคำแนะนำอื่น ๆ เป็นความรู้ด้วยค่ะ
       ตอบ 1. โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
                  2. ถ้าโอนให้บุตรก่อนและจดสิทธิเก็บกิน ก็หมายความว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นของบุตร และบุตรจดสิทธิเก็บกินให้แก่บิดา หรือมารดา
                  3. ค่าธรรมเนียมในการจดสิทธิเก็บกิน เสียแบบประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท
                  4. หากจดสิทธิเก็บกิน แล้วจะเลิกก็สามารถจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน และโอนกลับคืนได้ แต่จะต้องดำเนินการทั้งสองฝ่าย คือผู้โอนและผู้รับโอนเฉพาะในกรณีที่บุตรบรรลุนิติภาวะแล้ว
                  5. เรื่องภาษีโรงเรือน กรมที่ดินมิได้เป็นผู้เรียกเก็บ ขอให้สอบถามไปที่สำนักงานเขตหรือเทศบาล , อบต.

ถาม กระทรวงการคลังได้ที่ดินมาโดยการยึดทรัพย์ตามกฎหมาย ป.ป.ง. ขายทอดตลาดภายใน 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ และต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง
        ตอบ กรณีที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลังและกระทรวงการคลังจะขายนั้น หากไม่มีกฏหมายยกเว้นค่าธรรมเนียมให้ จะเสียร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนภาษีอากรกรณีกระทรวงการคลังขายที่ดินนั้น กรมสรรพากรได้เคยตอบข้อหารือกรมธนารักษ์ว่า
                  1. กระทรวงการคลังไม่เข้าลักษณะเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร กระทรวงการคลังไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
                  2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินของกระทรวงการคลังจะเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร และตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎาหร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค่าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 เป็นเรื่องที่กรมสรรพากรจะพิจารณาเป็นเรื่องๆไป อย่างไรก็ตามหากอยู่ในหลักเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ในขณะนี้ จนถึงวันที่ 28 มีนาคม 2552 จะเสียในอัตราร้อยละ 0.11 (รวมภาษีท้องถิ่น) ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 472) พ.ศ.2551
                  3. อากรแสตมป์ กรณีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินของกระทรวงการคลังรับยกเว้นอากรแสตมป์ ตามมาตรา 121 แห่งประมวลรัษฎากร

        ถาม โอนทรัพย์สินผิดและขอคืนค่าธรรมเนียม; ปรากฏว่า มีทรัพย์มรดกเป็นที่ดินแปลงหนึ่ง มีชื่อเจ้ามรดกในทะเบียนเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว แต่ที่ดินดังกล่าวนั้นเป็นสินสมรสระหว่างภรรยาผู้ตายกับสามีผู้เป็นทายาทและเป็นผู้จัดการมรดก ต่อมาสามีในฐานะผู้จัดการมรดกได้ไปโอนที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นชื่อของตนเอง แต่เจ้าพนักงานที่ดินเข้าใจว่าที่ทั้งแปลงเป็นมรดกทั้งหมดจึงคิดค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินทั้งแปลง สามีผู้จัดการมรดกก็ชำระราคาไปและจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นมาปรากฎความว่าตนต้องจ่ายเพียงครึ่งเดียวเพราะที่อีกครึ่งหนึ่งเป็นของตนอยู่แล้ว อยากทราบว่าจะขอคืนค่าธรรมเนียมได้หรือไม่และขอแบ่งแยกสินสมรสก่อนจะทำได้อย่างไร ถ้าให้ศาลแสดงสิทธิจะใช้อำนาจของศาลใด ถ้าเป็นศาลยุติธรรมเราจะมีอำนาจตามวิ.แพ่ง มาตรา 55 ได้หรือไม่โดยขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์และจะทำเป้นคำร้องหรือคำฟ้องโดยมีข้อพิพาทกับเจ้าพนักงานที่ดินและถ้าจะใช้วิธีโดยให้สามีในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จดทะเบียนแบ่งแยกสินสมรสกับตนเองในฐานะผู้จัดการมรดกได้หรือไม่
        ตอบ เนื่องจากที่ดินมีชื่อเจ้ามรดกเพียงผู้เดียว จึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานในทางทะเบียนว่า ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของ หากคุณยื่นขอรับมรดกที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงโดยมิได้แจ้งขอกันส่วนที่เป็นสินสมรสออกก่อน การที่พน้กงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินทั้งแปลงให้แก่คุณซึ่งเป็นทายาท โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนจากราคาประเมินที่ดินทั้งแปลงย่อมเป็นการดำเนินการที่ชอบแล้ว หากภายหลังคุณเห็นว่าคุณต้องขอรับโอนมรดกเพียงครึ่งเดียวส่วนอีกครึ่งหนึ่งต้องโอนให้แก่คุณในประเภทอื่นเนื่องจากไม่ใช่มรดกของผู้ตาย การที่จะแก้ไขการจดทะเบียนดังกล่าวย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ซึ่งจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนในมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับค่าธรรมเนียมที่เสียไปแล้วจะไม่คืนให้ เนื่องจากตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่มีบทบัญญัติให้ต้องคืน และค่าธรรมเนียมนั้นถือได้ว่าเป็นค่าตอบแทนที่รัฐได้ให้บริการแก่ประชาชนเมื่อประชาชนใช้บริการแล้วจะเรียกคืนไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 933/2537)

Source: www.dol.go.th

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.